都心1Rマンションが枯渇化で家賃高騰⁈

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本日は、都心マンションの中でも高嶺の花になりつつある「1R（ワンルーム）」マンションの話題についてご紹介したいと思います。新しい門出をを迎えた若手新卒社員の方々も実家から出て通勤しやすい都心での社会人ライフに夢を膨らませんる中、家賃高騰の波が押し寄せたことで黄色信号が点ってきています。

東京23区の賃貸マンション平均募集家賃価格は単身者向け（専有面積30㎡以下）物件で平均10万円を超えてきています。需要が強い半面、募集物件が減り、一部の地域ではオーナーが値上げしやすい貸し手市場になりつつあるのかもしれません。統計的にも、前年同月比（5月時点）では8.4%の上昇で最高値更新は12カ月連続と上昇傾向は続いています。

そんな中、就職戦線では深刻な人手不足を背景に、新卒採用者の初任給引き上げが広がってきています。平均は過去最高の更新が続き、30万円台も珍しくないと言います。それでも東京23区の単身向けマンション家賃は初任給を上回る伸び率をみせ、もはや新卒者にとって一人暮らしは「ぜいたく品」になりつつあります。

通勤時間が長いのが嫌で早く実家を出たいという新卒社員も、なかなか希望条件にあう部屋がない状況です。社会人になるのを機に、実家を出て職場に通いやすい23区内で家探しをする人も多いはずです。バス・トイレは別で、独立洗面台も欲しいのは最低限な条件。しかし、都内で探そうとすると築年数や広さなどにもよりますが、家賃は10万円超の物件がほとんどです。手取りを考えると家賃に出せる支出には限界があります。

労務行政研究所が東証プライム上場の197社を調査したところ、2025年度入社の大卒初任給は25万5115円と前年度比6.3%増えているというデータがあります。これは驚くことに、1967年の調査開始以来の最高値です。上昇率は2023年度（3.7%）、2024年度（5.1%）と、年を追うごとに高まっているといいます。

しかし、それを大きく上回るのが東京の家賃の伸び率です。不動産情報サイト運営のライフルによると、23区の単身向けマンション家賃は5月に11万7171円と前年同月比13.0%上昇しており、上昇率は全国で突出して高く、同じ23区のファミリー向け物件（8.6%）も上回るほどです。

これには、東京独特の人口動態が背景にあります。総務省の人口移動報告によると、2024年は23区に15～29歳の男女が差し引きで9万5000人転入しているそうで、進学や就職を機に上京した層が多くを占めるとみられます。転入者のほとんどが単身向け賃貸に住もうとするため慢性的な物件不足に陥っているのかもしれません。なので、貸し手は賃料を上げやすいというわけです。

総務省の家計調査で計算すると、34歳以下の勤労者一人暮らし世帯の生活費は家賃抜きで月14万円ほどで、平均初任給25万5000円の手取りは21万円前後と計算すると、差し引きで家賃に使える額は約7万円ほどになる計算です。残念ながら、単身向け物件の平均11万7000円には遠く及ばない状況です。目線的にも、まずは居住費を10万円以内に抑えたいというのはざっくりとイメージが湧きます。結果的に、希望や予算にあう物件が見つからず、諦めて職場から遠い23区外に部屋を借りたり、実家に住み続けたりする人が増えてもおかしくは無いです。

人材確保のためどれだけ初任給を上げても、通勤圏で住む家がなければ社員の満足度は上がらないので家賃高騰は企業にとっても大きな問題になってきています。さらなる厚待遇を求め転職される可能性もあるため対策として、自社の寮や社宅を充実させる例が増えてきています。

そうした中、不動産管理などを手掛ける大和ライフネクストは企業向けに賃貸社員寮「エルプレイス」を提供しており話題になっています。契約数は5月時点で7414室と20年度比で7割増えていて、最近は採用面接で学生から福利厚生の質問を受ける企業も多いと言います。採用力を高めるため、寮を始めたり入居対象を広げたりする需要が大きくこれからも採用側の会社としても無視出来ない話題になりそうです。総務省の住宅・土地統計調査によると、「給与住宅」は2023年に130万戸と5年前比で2割増え、1993年以降、減り続けてきましたが反転しました。

高度経済成長期、地方から上京した集団就職者たちは金の卵と呼ばれ、企業は住み込みの部屋や社員寮を用意して迎えたというのは神話ではなく時代が下って令和の今、少子化時代の金の卵を囲い込もうと、企業は再び寮に力を入れ始めるというなんとも皮肉な展開になってきています。

こうなってくると、あのバブル期にとんでもなく増加した「1Rマンション」がまた乱立してしまうのか⁉︎とも思いますが資機材の高騰や建設現場の人手不足などで賃貸物件の供給は増えにくい状況なので、まさしく資金力のある採用企業側がいかにして人材確保に注力するのかがトレンドなのかもしれません。しかし、絶対的な人口は減少してきていますので1R供給も入居回転でうまくいかないものかと考えてしまいます。しかし、昨今コンパクト化が進んでいる都心マンションで考えると広くした場合の賃料が生活のポートフォリオにあっておらず断念するケースも少なくありません。そうしたことから、1R間取りも枯渇してきているのかもしれません。