マイホーム計画の今昔について考える

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昨今の不動産価格高騰を受け都市部を中心に「夢のマイホーム」が遠のいてきています。実際、身の回りでも都内での住宅購入を諦めて、周辺地域に探す人が増えてきているのを感じます。本日は、そうした今後のマイホームの考え方が変わりつつある話題をご紹介したいと思います。

連日メディアでも取り上げている通り東京23区の新築マンションは平均1.3億円と上昇しているのは確かですが、まず冷静に考えなければいけないのはこれはあくまで不動産専門の情報機関による統計が出した23区全体の分譲平均価格であり、都心3区や超高額物件が全体を押し上げる一方、周辺区（練馬区や足立区）では新築でも8千万円前後、中古なら6千万円台も残るなど区ごとの差は大きいのが現実の姿だということです。さらに東京も2040年頃から人口減少に転じ、空き家増加が見込まれています。したがって「誰も家を買えない社会」と一般化するのではなく、都内でも今後急増する空き家問題も含め、長期的な「人口動態」を踏まえた持続可能な住宅政策について冷静に議論することが重要に思います。

供給されている住宅は十分にあるけれども、需要の高いエリアが極地化してしまっている状況です。さらにそうした人気エリアの価格を押し上げているのが海外投資家や富裕層向けに設定されたデベロッパーによる値付けです。確かに、このままでは都心では普通の実需層が住めない街となってしまうのもわかります。

ひと昔前までは終身雇用を前提に、結婚すればマイホームを購入し、退職までに住宅ローンを払い終えるといったライフプランが世の一般とされてきました。しかし、そうした従来型モデルは住宅価格の高騰や単身世帯の増加、低迷する実質賃金により崩壊しつつあります。日本が戦後続けてきた新築優遇の持ち家政策も「建て替え」の時期を迎えています。

こうした状況の危機としいち早く購入規制をかけたのが千代田区でした。マンション価格の高騰や家賃の値上がりを受け、千代田区では7月、不動産大手が加盟する不動産協会に、転売規制の導入を要請し話題となりました。同協会は9月、「投機目的の短期転売を抑制するための対策が必要」との見解を示し、すでに一部のデベロッパーでは一定期間の転売を禁じるなど対策に乗り出しています。ただ、建築費増に加え海外でダブついたマネーの流入も続いており価格が落ち着く道筋はまだ見えていません。不動産経済研究所が発表した今年1〜6月の新築マンション平均価格は、東京23区で1億3064万円と前年同期比で2割上昇しています。また、東京カンテイによると、新築マンションの平均価格（70㎡換算）が平均年収の何倍かを示す「年収倍率」は、2023年の全国平均が10.09倍と調査開始以来初めて10倍を超えました。都道府県別では27都府県で前年を上回り、東京都は約18倍という驚異的なな数字でした。

マンションだけではなく、戸建て住宅も値上がり傾向が続いています。東京カンテイの調査では、首都圏の新築戸建ての平均価格（敷地面積50㎡以上100㎡未満）は5年前より1000万円以上高い5000万円台半ばで推移しています。かつて住宅価格の目安は「年収の5倍」とされていました。1992年に宮沢喜一内閣が閣議決定した「生活大国5か年計画」では「勤労者世帯の平均年収の5倍程度を目安に良質な住宅の取得が可能となること」を目指す方針を打ち出しました。振り返れば、日本は高度成長期から一貫して中間層に新築住宅の取得を促す「持ち家政策」を進めてきた歴史があります。戦後の住宅難を公営住宅や日本住宅公団による賃貸住宅の大量供給で乗り越え、1960年代半ばに持ち家優遇へとかじを切ちました。以前のSANSHIN picksでも取り上げ上げましたが、地震大国ということありますが海外に比べ日本は住宅新築供給数が圧倒的に多いです。さらに日本の持ち家社会はこうした制度的なものなので賃貸に住み続けるのは不利で、多くの人が新築で持ち家取得を選択するよう誘導されてきました。

具体的には、住宅ローン融資を拡大し税制面でも新築を控除優遇することで、経済刺激策としても重要だった住宅は「一生で最大の買い物」となり、企業の安定的な雇用も購買意欲や返済計画を下支えしたのも事実です。住宅ローン控除においては今なお継続している政策の一つで、省エネ住宅やZEH住宅など項目ごとに、住宅購入から最長13年にわたって1年最大35万円の控除を受けられます。不動産取得税や固定資産税の軽減措置もあるので購入しやすい土台作りは継続しています。

2019年に金融審議会の報告書で指摘されて話題となった「老後2000万円問題」も、多額の住宅費がかからない前提の話でしたが、社会は変化し、購入者の条件は瓦解してきています。経済の停滞などで雇用は不安定になり、未婚化や晩婚化で単身世帯が増え結婚したらマイホームを買うというストーリーが崩れ、新築住宅の着工戸数は年間約80万戸と最盛期の半分以下にまで減少してきています。今は中間層でさえ家を買えない社会になってしまい、より多くの人が恩恵を受けられる政策への変更が迫られているのは明確になってきています。

日本と同様、住宅が高騰し、一般の人の手に届きにくい国の一つがイギリスです。「UBSグローバル不動産指数」の2024年版によると、ロンドンの住宅の年収倍率は12倍で、東京（14倍）やパリ（13倍）に次ぐ高い水準にありあす。英国政府が注力するのは、手ごろな金額の「アフォーダブル住宅」を官民連携で供給する仕組みです。開発業者への支援や規制を駆使し、売価や賃料を市場価格の80%程度に抑えるものです。フランスはより直接的で、低所得世帯の約5割が政府から住宅手当を受けており一般実需層への下支えとなっています。欧州には公営住宅が充実している国も多く、住宅総数に占める公営住宅の割合は、オランダが30%超と高く、英仏も10%を上回っています。公営住宅に国民の8割が住むシンガポールでは、公営住宅の売買も可能にしています。日本では文化的に親の持ち家がセーフティーネットの役割を果たしてきたこともあります。ただ、今後は家を持たない親も増えているため、今後は持ち家でも賃貸でも、理想のマイホームをどう身近にするか住宅施策の再建が求められています。

そこで新築優遇の持ち家政策に代わる選択肢として、有力なのはまず中古住宅の流通促進です。

総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年10月時点の総住宅数は6504万戸で、そのうち900万戸が空き家というデータがあります。空き家数はこの30年で倍増していることになります。前述でもご紹介したように新築への偏重が続いた日本では、住宅投資に占めるリフォームの割合が低いので、中古住宅に手を入れて価値を維持すれば、今後はもっと流通量も増える可能性があります。リフォームを政策として支援すれば、高い経済効果を生むことも考えられます。