アフォーダブル住宅注目される供給数
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本日は、以前より当SANSHIN picks内でも取り上げて参りました「アフォーダブル住宅」に関する話題をご紹介したいと思います。東京都が先行して打ち出した政策として注目されるこのアフォーダブル住宅ですが、住宅価格高騰に比例して賃料も高騰している都内の住まい探しの一助にになるのか全都民から熱い視線が注がれています。
東京都が手ごろな家賃で住める「アフォーダブル住宅」の供給を増やす政策を次々と打ち出しています。民間住宅の家賃が高騰するなか、都営住宅に入居できない子育て世帯の受け皿を作ることが目的となっています。今後、官民ファンドや補助金の活用、規制緩和などで民間への波及を狙います。そんな中、都は2026年度からアフォーダブル住宅の供給量を増やす取り組みを進めていると発表しました。入居に所得制限がある都営住宅に住めない子育て世帯が手ごろな家賃で住める物件を増やしていく姿勢です。
5月には都と民間が出資する2つの官民ファンドの物件がお披露目され話題になりました。ただ新築を供給するのではなく、空き家再生を担うスタートアップのヤモリと三菱UFJ信託銀行のファンドは中古戸建て9戸を改修し、割安物件にするプロジェクトにも注目が集まります。
場所は品川区、目黒区、板橋区、練馬区、葛飾区、江戸川区、町田市。延べ床面積は46㎡から99㎡までプランニングされており新婚からファミリー層までしっかりと需要を取り込むようになっています。家賃も9.5万円（相場の65%程度）から19.8万円（同80%程度）に抑えており家計にもかなり優しい賃料になっています。子育て世帯からの反響が大きく、工事段階から問い合わせが多いようで、、都だけでなく民間からの出資もあり、1つの物件に使える費用が増えたことも追い風になっているよ言います。それにより、断熱化やシステムキッチンの導入も可能になり一般賃貸住宅に比べても機能面でも劣らない内容を維持出来そうです。
もう一つの野村不動産のファンドは、江戸川区にある新築マンションの一室をアフォーダブル住宅にすると発表しました。専有面積50㎡の東小松川の物件は22戸、同55㎡の南小岩のマンションから9戸を抽選で入居者を募っており、野村不動産の物件は世帯年収800万円以内の子育て世帯などという要件もあることから全都民対象では無いところにも注目が集まります。
その他にも、都の外郭団体である東京都住宅供給公社も割安物件を出しています。子育て世帯と新婚世帯で世帯年収が1200万円未満という制限を設けて、6月から毎月20戸ずつ、公社住宅の家賃から2割引いた値段で入居者を募集しています。メディアによるとこれまで約800人が応募しているそうで、6年間で1200戸供給する予定とこちらも大規模プロジェクトになっています。
供給を増やすだけでなく、新たなアフォーダブル住宅を生み出すための仕組みにも注力しています。事業者にインセンティブを与えることで、割安物件の導入を後押ししています。ひとつはオフィスビルの改修を機に割安物件を導入する事業者に補助金を交付するというもので、1件あたり上限2000万円でリノベーションにかかる費用の一部を助成します。機能更新などが遅れたビルの再生にもつながりデベロッパー側にも費用負担の軽減が見込め今後供給数増加の後押しになりそうです。
その他、法規的にも緩和政策が実施されており敷地面積に対する延べ床面積の割合である「容積率」の緩和ができるように公共貢献に応じ上限を緩和できる都市開発諸制度も改正し、7月から運用を始めていましす。相場の8割以下に抑えた物件を入れ込むと、整備した分の床面積の2倍を目安に上乗せするというもので供給側にもメリットは大きいです。容積率の上限が緩和されると床面積が増えるため、事業者は増えた分をテナントに貸し出したり、住宅にしたりすることで収益をあげられます。容積率の緩和というインセンティブで民間に割安住宅の導入を促すのが狙いのようです。
都営住宅の建て替えで生まれた都有地の活用も検討しています。都は2027年度に事業者公募を始める計画で調査をしており、アフォーダブル住宅という考え方を広めて、事業を始める際の選択肢のひとつとして今後も都内の住まい供給に大きな追い風となりそうです。
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