「所有者不明土地対策」4月より本格始動

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親の家や土地を相続するのか、それとも処分するのかなど避けては通れない話題です。決めないままでいると所有者不明土地対策の実施を受けて遺産の分け方で不利になったり、思わぬ費用負担を迫られたりしかねないです。所有者不明土地とは不動産登記簿をみても誰が持ち主なのか分からない土地のことで、被相続人が亡くなって相続が発生したとき相続人が名義変更をせず、長期にわたって放置することで日本全国で大きな社会問題となっています。

学識経験者などで構成する「所有者不明土地問題研究会」の推計によると、全国の所有者不明土地の面積は2016年時点で410万haと九州の面積を上回るほどで、なんと2040年には720万haになる見通しだそうです（※1ha10,000㎡）。都市再開発や公共事業で土地の買収に時間がかかったり、廃棄物の不法投棄が発生したりするといった問題が深刻になっているため、この度、政府はようやく重い腰をあげ民法改正などに踏み切りました。

対策の第1の柱は遺産分割協議に10年の期間を設定することです。相続開始から10年過ぎても分割協議がまとまらなければ、原則として法定相続割合で分割する。法定相続割合は民法で定めた財産の分け方で、例えば相続人が配偶者と子1人なら2分の1ずつ、配偶者と子2人なら配偶者が2分の1、子は4分の1ずつとなります。

亡くなった人の遺言がない場合、相続人は話し合いで「誰が、どの財産を、どれだけ引き継ぐか」を決めなければならず、財産は法定相続分で分けるか、相続人全員が合意すれば法定相続分とは異なる分け方でも構いません。ただし分割協議は分け方を巡って残念ながら相続人同士が対立し、まとまらないことが大半です。

特に難航しやすいのが相続人のなかに故人から生前に財産を贈与されていたり、介護などで故人に多大な貢献をしたりした人がいるケースです。それぞれ特別受益と寄与分といい、遺産を単純に法定相続割合で分けると不公平になりかねないため、分割協議がもめる要因になりやすいです。

特別受益や寄与分を踏まえて決めるのがより公平な分け方になるが生前贈与の内容の把握や寄与分の認定と金額の算定に手間取り、協議は長引くことが多いです。相続開始から10年過ぎた場合は特別受益や寄与分を認めず、法定相続割合で分けるようにすることで、政府は所有者不明土地の発生に一定の歯止めがかかるとみています。半面、相続人は希望しなくても法定相続分で分けることになります。

第2の柱は相続した土地・建物の登記を義務化することです。施行後は相続発生から3年以内に所有名義を故人から相続人に変更する必要があります。既に相続が発生している場合は27年3月末が期限となっています。いずれも登記しなければ、10万円以下の過料になる場合があるため要注意です。

現在は任意で、変更手続きの期限もないため登記をしないケースが目立ち、登録免許税や司法書士への報酬といった登記費用の負担をしたくないとして怠る場合もあり、所有者不明土地の一因となっています。

協議が難航するなどして登記期限に間に合わない場合は、同時に新設する相続人申告登記制度を利用する方法もあります。相続人の住所、氏名などを申し出れば、3年が過ぎても過料の対象になりません。登録免許税も非課税です。

法定相続割合での分割を避けたい場合は、10年の期限内に相続人同士で折り合う必要があります。ただ期限内に家庭裁判所に調停・審判の申し立てをすれば、10年経過後も法定相続分以外の分割は可能です。また期限が過ぎた段階で相続人同士が協議を進めて全員が合意すれば、特別受益などを考慮した分け方にすることができます。相続する土地が売ったり貸したりすることが難しかったり、相続人の誰も引き継ぐ意思がなかったりする場合は、第3の柱である相続土地国庫帰属制度の利用が選択肢です。しかし、当然ながらなんでもというわけでは無く、引き取ってもらう土地は多くの条件を満たす必要があります。

条件は利用申請時と法務局による審査時の2段階があり、それぞれ5つあります。まず申請時は建物があると申請を受け付けてもらえません。解体・撤去する必要があり、費用は自己負担だ。担保権が設定されていたり、隣地との境界が不明確で争いがあったりする場合も却下されます。審査段階では土地に庭木を含む樹木や石灯籠などの工作物があったり、除去が必要なコンクリート片などが埋まっていたりすると認められません。地割れや陥没がある場合も承認されません。引き取りが決まったら、申請者は管理費相当額として一定の負担金を納めることになります。具体的には宅地、農地、森林といった土地の種類や面積ごとに決められ、例えば都市計画法の市街化区域にある宅地で面積が「100㎡超200㎡以下」なら「面積×2450円＋30万3000円」で算出されます。市街化区域外にある宅地の負担金は面積にかかわらず一律20万円となっています。

政府としても、いままで所有者不明土地になりうる要因を逆算して考案した今回の政策ですがどこまで一般消費者に響き、有効的に活用されるかは今後注目していかなくてはなりません。一筋縄ではいかないこの大きな社会問題に、今後も更なる改善策が求められることも不動産業界の我々も考慮にいれなければいけません。