本日は、来年から年末借入残高限度額が縮小となることが決定した「住宅ローン控除」についておさらいしたいと思います！
住宅ローン控除制度は昨年大幅に改正され、年末の借入残高限度額は省エネ性能等が高い程、上乗せすることとなり、令和7年（2025年）までに適用延長されています。令和4年・5年入居よりも令和6・7年入居の場合は、年末の借入残高限度額が縮小され、特に一般住宅の場合は、一定の場合を除き、住宅ローン控除を受けることが出来なくなることが注目ポイントとなっています。
そもそも、住宅ローン控除とは・・・
住宅ローン等を利用して住宅の新築・建売の取得、中古住宅の取得または増改築等（以下、「取得等」という）をした場合で要件を満たすときは、一定の金額を居住年以後の各年分の所得税額から控除できる制度です。
まずは適用要件からご紹介致します！
【一般住宅の場合】
◾️新築の場合
《対象者》
・住宅ローン等でマイホームを取得し、取得等の日から6ヶ月以内に居住している
・特別控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下（★の場合、1,000万円以下）である。中古住宅取得等、増改築等の場合も同じ
・各年12月31日まで引き続き居住している（転勤命令等のやむを得ない事由の場合は、一定の要件の下で適用が認められます）
・住宅の買換えを行う場合は、「新住居に入居した年及びその前2年また後3年の計6年間」に旧住居の譲渡に関して、課税の特例（3,000万円特別控除、買換えの特例など）の適用を受けていないこと。もし適用を受けている場合は、新住居の住宅ローン控除が通常の控除期間の全期間にわたって適用できなくなり、過去に適用して申告した場合は修正申告が必要です。
《ローン対象》
・返済期間が10年以上のローンであること
・社内ローンによる取得の場合には、利率が年0.2％以上であること
《対象住宅》
・住宅の床面積は50㎡以上であること（★の場合は40㎡以上）
・住宅の床面積の2分の1以上は専ら自己の居住の用に供している
・一定の親族等から取得したものではないこと
★特例居住用家屋：床面積が40㎡以上50㎡未満であるもの（※令和5年12月31日までに建築確認を受けているもののみが控除対象）
◾️中古の場合
上記「新築」要件に加えて、新耐震基準適合が要件となりました。（登記簿上の建築日付が昭和57年以降の家屋の場合は同基準に適合しているとみなします）
◾️増改築等の場合
上記「新築」要件に加えて下記項目が全て該当することが条件となります。
・増改築後の住宅の床面積が50㎡以上であること
・増改築の費用は100万円を超えていて居住部分に係る費用が総工費費用の2分の1以上であること
・対象の工事内容であることについて建築士等が発行する増改築等工事証明書等により証明されたものであること
⚫️ポイント⚫️
中古住宅の場合は令和4年〜令和7年入居の場合において対象借入限度額は一般住宅の場合2,000万円、認定住宅等の場合は3,000万円で、控除期間は一律10年間となりました！
【認定住宅の場合】
上記「新築」要件に加えて、認定住宅であることの証明として認定住宅認定通知書等により証明が必要となります。
住宅ローン等を金利の低いものに借り換えた場合は・・・
・新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済にためのものであることが明らかで、新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど、この特別控除の対象となる要件に当てはまれば、借換え後の借入金について引き続きこの特別控除をうけることができます。特別控除の年数は、借換えによって延長はされません。
・控除額の計算で使用する「年末借入残高」は、
「新たなローン等の借入時金額：A」＞「借換え直前での当初ローン等の残高：B」である時は、「新たなローン等の年末残高：C」をそのまま使用しないで、「C×B/A」を使用する必要があります。
添付書類の簡素化も！（令和4年度改正）
居住年が令和5年以後である者が令和6年1月1日以降に行う確定申告において住宅ローン控除の適用を受けようとする際には、当該借入金の年末残高証明書及び新築工事の請負契約書の写し等については添付が不要になりました（5年間の保存義務はあります）。翌年からの年末調整の際の借入金の年末残高証明書の添付も不要です。
昨年の法改正で住宅ローン控除の適用についても以上のような変更点がありました。毎年、税務制度も見直しがありますが政府としても景気回復への足がかかりになると考えている「住宅購入」に対しての項目に関しては毎年注目が集まっています。消費者の消費力を低下させずに税収入も増やし、インフレ景気を安定させるのはなかなか難儀ではあります。不動産業界においても、新築を増やすばかりではなく持続可能な中古の流通市場をもっともっと活性化させるための策も考えていかなくてはならないですね。
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