更なる利上げでどうなる？今後の住宅ローン横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。
特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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本日は、お客様から最もご質問の多い「住宅ローン金利」の話題についてご紹介したいと思います。長らく続いた低金利時代から脱却しつつある今の日銀と政府の思惑は今後どのような方向へ進んでいくのでしょうか？

我々の生活に直結する部分で言うと「変動型住宅ローン金利」の上昇には特に関心が集まっています。重要なのは、ローン減税分を差し引いた実質的な金利がプラス化する動きが今春、一段と広がりそうな点と言われています。日銀が昨年12月、政策金利を約30年ぶりの水準に上げる歴史的な決定を下した影響が本格的に出てくるからです。「金利のある世界」を実感する人が一段と増えることは間違いありません。

変動型ローン金利が実質的にプラス化するとはどういうことか？

まず住宅ローンの「金利」とは何かを理解する必要があります。今では銀行が基準金利で貸すケースはあまりなく、そこから顧客の信用度などに応じて設けた優遇幅を差し引いた金利（適用金利）で融資するのが通例となっています。

ただし適用金利を見るだけでは、利用者の本当の負担感は理解しにくく、それは住宅ローン減税が使われている場合も多いからです。減税で戻るお金も差し引いて計算した実質的な金利が利用者の負担感をより反映します。それがプラス化する流れがいよいよ本格化すると言われています。住宅ローン減税とは、年末のローン残高の一定比率（控除率と呼ばれ今は0.7%）を、13年といった一定の期間に所得税などの本来の納税額から引く制度のことです。

住宅ローン金利更なる上昇懸念⁉︎

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！本日は、各メディアで報道されほぼ確実と言われる「政策金利の利上げ」の話題についてご紹介したいと思います。今年に入ってから、利上げ風潮は消えず年初の利上げからとうとうこの12月の会合で更なる利上げが確実となりそうです。日銀が今月１８、１９両日に開く金融政策決定会合で、政策金利を引き上げる方針を固めたことが各種メディアで公表...

ローン減税を利用した場合に、変動ローン適用金利が控除率を下回り実質的にマイナス金利が実現するケースが以前は少なくなかったです。月々の利息の返済額が、年間減税額を12で割った1カ月当たりの額より小さくなる場合がありえました（制度適用の借入額に上限があるなどの理由から、適用金利と控除率の単純な比較だけでは実質的な負担を論じられない場合もあります。利用条件を含め制度の中身は国税庁のホームページなどで確認して下さい）。

重要なのは、今ではそうした状況が徐々に変わってきていると言うことです。まず最近の変動型ローンの適用金利（最優遇金利）を確認してみましょう。住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を提供するMFSの調査によると、今年2月時点で3メガバンクでは平均0.790%でした。控除率をやや上回っており、既に実質的にもプラス金利となっています。ただプラス幅はまだ大きくなく、また控除率が今の水準になったのは2022年度税制改正です。それより前は1%でした。その頃に借り減税の適用期間が続いている人は、実質的に金利がマイナスのケースが残ります。

しかし昨年12月の日銀利上げの影響で、3メガバンクの適用金利の平均値は3月に0.965%に上昇し、3月に金利を上げなかったみずほ銀行も4月に上げるとの予想がちらほら聞かれ、そうなれば平均値も1%を超えそうな勢いになっています。控除率0.7%の人は実質的な金利が本格的なプラスになり、控除率1%の人もプラスになるケースが増えるかたちになります。今後はメガバンク以外の融資利用者の間でも「プラス金利」が広がりそうです。

第一に、今春に金利が上がっても、既に借りている人は返済にすぐに適用されるとは限らないです。そうした点は融資元の各銀行に確認する必要があります。もっとも遅かれ早かれ負担は増すことになります。第二に、変動金利ローンには元本と利息を合わせた毎月の返済額見直しを5年ごとにするルールがあり、金利が上がっても返済額自体はすぐに変わらない点が気づきにくい点でもあります。当然、返済額に占める利払い部分の比率が上がると元本が減りにくくなります。住宅ローンは35年以上の長期融資で設計されていますので、現在の返済計画はもちろんのこと、中長期的な返済計画もこの機会に見直すことをお勧めします。間違いなく言えることは、過去10年以内に住宅ローンを借入していた利用者は既にその時代の低金利では無いので借入当初よりも毎月の利息負担は確実に増えていると言うことです。

そしてこちらも気になる話題ですが、日銀は2026年度の金融機関に対する考査方針を発表し、大都市圏を中心に不動産価格の上昇が目立つ不動産業向けの貸し出しについて、金融機関の審査・管理体制を点検すると発表しました。「金利ある世界」の到来で、動きが見られる預金動向についても点検していく考えのようです。いずれにしても、2026年は強い経済を実現させるために様々な金融対策を実施することは間違いありません。その一つとして、この利上げは果たしで国民である消費者にとって良い効果を生むのか判断は難しいところです。

本日、ご紹介した住宅ローンについての新規お借入や既存住宅ローンのお借り換えのご相談も山信不動産株式会社では承っておりますのでまずはお気軽にお問い合わせ下さい！