各銀行「住宅ローン」競争に異変が⁉︎

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本日は、各銀行がしのぎを削っている「住宅ローン」競争に新たな動きがありましたのでその話題をご紹介したいと思います！

新たな動きとは、メガバンクの一角でもある「みずほ銀行」が金利競争への見直しをオフィシャルの場で発表したことです。ここ最近のみずほ銀行は、変動金利の引き下げ競争をけん引する「トップランナー」だっただけに私個人としてもこの発表には驚きました。主戦場である変動金利のローンはメガバンクとネット銀行の引き下げ競争が続き、限られた顧客の奪い合いが激しくなっています。みずほフィナンシャルグループの木原社長のこの宣言は消耗戦からの事実上の撤退宣言になります。2年前、同行は変動金利を最低0.375%という低水準に引き下げ、業界を驚かせました。当時は0.4%を切るケースはほとんどなく、インターネットで金利を比較する層を一気に取り込む戦略と金融業界でも話題になりました。

しかしながら、その後いたちごっこの金利競争に終わりはなく、競争を仕掛けたみずほ銀行自体も疲弊しつつあったということだと思います。同行がこの5月に公表した新しい中期経営計画では、削減すべき低採算アセットに住宅ローンを位置づけました。住宅ローンから完全に撤退するわけではないようですが、今後はほかの取引への広がりが見込めるかなどをもとに選別的に取り組む考えのようです。

もっとも、これで住宅ローンを巡る主要行の「仁義なき戦い」が収束するかは不透明です。縮小路線のみずほ銀行を横目に、三菱UFJ銀行は先月6月から適用金利の表示方法を変更し、変動型で最低0.345%の水準を打ち出しました。他行もみずほ銀行より低い金利で顧客にアピールするタイミングだと思います。

住宅ローン金利には短期金利を参照する変動型と、長期金利に連動する固定型の大きく2種類がありますが、競争が激しい変動型の金利はいまだに下がり続けています。日銀が2022年12月に長短金利操作を見直して長期金利は影響を受けましたが、本当の意味で消費力のある経済が戻っていないので変動型が連動する短期金利が動くまでにはまだまだ時間がかかるとみられています。今後、日銀が金融緩和路線を転換する局面が来ても、他行見合いでしばらく変動型は上がらないだろうとの見方が多いです。各行は利ざやを切り詰めながらシェア拡大を競っており、みずほのように距離を置く銀行が出始めているものの、競争の構図はそう簡単には変わらないとは思います。

競争の背景には、金利に極めて敏感な消費者の意識もあり、一般には金利上昇が見込まれるときは金利を固定して安心感を得たい人が増えるはずですが、日銀の金融政策の修正期待がくすぶる足元でも変動型がなお人気です。住宅金融支援機構のアンケート調査では2022年10月〜2023年3月に住宅ローンを組んだ人の72%は変動型を選んでいるのが現状です。不動産経済研究所によると2022年の首都圏の新築マンションの平均価格は6288万円とバブル期を2年連続で上回りました。家を買いたいと思えば、少しでも低い金利のローンを求めざるを得ないのが現実です。

そして、注目なのは消耗戦が続くなか、驚きの商品も登場しています。福井銀行は4月、最長50年間借りられる住宅ローンを始めました。金利タイプは変動型も10年以下の期間固定型も選ぶことができ、最低0.3%で2年間金利を固定できます。住宅価格が上昇するもとでも若い世代に借りてもらうための施策というわけです。従来は長くても35年程度が主流だった住宅ローンですが、2018年に最長50年プランを始めた西日本シティ銀行や山口銀行など、月々の返済負担を抑えられる超長期ローンが地方から登場してきました。先日もブログでご紹介しましたが、各銀行ではそうした「金利」以外での商品付加価値を模索しています。銀行は借り手が職を失うなどの多様なリスクを50年間も背負うことになりますが、様々な顧客のニーズに柔軟に応えるため商品設計を金利勝負という主戦場では消耗力が激しいと判断した「地方銀行」は試行錯誤せざるを得ません。

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これだけ低金利の貸し出しが増えると、住宅ローンはもはや債務不履行が少なく利幅の大きい優良資産とも言えなくなってきました。銀行にとって資産運用や保険など別の取引につながる重要な接点ではありますが、そのためにどこまで身を削るのかが各銀行で考え方や経営判断で岐路に立たされている感じです。

そんな中、野村不動産ソリューションズ（株）は先日、2023年7月1日時点の首都圏「住宅地価INDEX」調査結果を発表しました。四半期ごとに実施している定点調査で、調査地点数は169ヵ所あり、2000年1月を100とした、2023年7月1日時点の住宅地価INDEXは、首都圏が109.1（前回調査108.5）、エリア別では、東京都区部が143.5（同142.1）、東京都下が104.4（同103.9）、神奈川県が99.1（同98.3）、埼玉県が115.4（同115.0）、千葉県が88.9（同88.7）となっており、2023年4～6月期における、首都圏住宅地の変動率は0.5％（同0.7％）と、12四半期連続のプラスという結果になりました。とはいえ、「値上がり」地点と「横ばい」地点は減少、「値下がり」地点は増加しており、価格の天井感は強まりつつあります。エリア別でも、全エリアで11四半期連続のプラスとなりました。東京都区部1.0％（同1.1％）、東京都下0.5％（同0.9％）、神奈川県0.8％（同0.5％）、埼玉県0.4％（同0.6％）、千葉県0.1％（同0.5％）神奈川エリアが前回より拡大、都区部・都下・埼玉・千葉エリアは前回より縮小しました。

ここ最近の価格動向を見ていると、地価を含めた都心のマンションの価格上昇も急激な右肩上がり感は一服していると思います。そんな中で、本日ご紹介したような銀行の金利競争がどの様に消費者に影響を与えてくるかを山信不動産（株）では今後もレポートしていきたいと思います！