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CPIから見る家賃相場とは?

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CPIから見る家賃相場とは?

カテゴリ:市況

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本日は、日銀も重視している消費者物価指数(以降:CPI)から読み解く不動産の家賃相場について話題をご紹介したいと思います。

新築分譲マンションの建築ラッシュが続いておりますが、販売価格が都心3区のマンション平均坪単価600万〜(70㎡換算で約1億2,700万円〜)といった状況で実需で購入検討している方にとっても「高嶺の花」になりつつあります。そんな中、CPI上で横ばい傾向が続いた賃貸の家賃相場に上昇圧力がかかってきています。東京都区部の家賃は11月、約9年ぶりの高い水準となりました。都市部を中心に賃貸住宅の需要が高まっているほか、資金も流入していきています。簡単に上がらないとされていた家賃でしたがとうとう賃貸需要にも拍車がかかってきました。

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都区部の、一般的な賃貸住宅の家賃を示す「民営家賃」は11月に前年同月比で0.1%上がっています。全国ベースでは横ばい傾向が続くが、都区部は上昇しています。都市部の募集賃料をみるとその傾向は際立っており、不動産調査会社の東京カンテイによると、東京23区の分譲マンションの家賃は8月以降、前年同月比11~12%上昇しているとのことです。上昇率は3カ月連続で2ケタ台をつけており、過去15年超遡ってもみられなかった大きさで、2023年1~6月の平均(5%台)を大きく上回っている状況です。首都圏は10月で前年同月比8%、近畿圏では5%の上昇率でした。

米国では賃貸契約において賃料が物価と連動する仕組みをとっていますが、日本はそうしたものがなく「家賃が上がるメカニズムが働いてこなかった経緯があります。賃貸住宅の入居者は借地借家法で保護され、入居者が入れ替わるタイミングでしか家賃を上げにくいのが実際のところです。

日本国内において、CPIの家賃が経年劣化を考慮に入れていないという技術的な要因も、統計上の家賃を押し下げる方向に働いてきたとされており、こうした要因で家賃は「インフレへの感応度が低い」傾向にあります。しかし、ここにきて状況は変化しつつあります。足元の募集家賃相場が急激に上がっているのは物件価格高騰が主因です。国土交通省の不動産価格指数によると、マンション価格は上昇傾向を続け、8月時点で5年前と比べ34%上昇しました。持ち家が多い戸建ての同期間の上昇率(13%)を大きく上回る結果となります。

マクロ的な観測からすると、20年前から比べて年齢層に関係無く働く女性が増え、高い家賃を払っても職住接近で住む人が増えている傾向にあります。そして、そうした層からのマンション購入需要も大きく物件価格の上昇にも繋がっていました。しかし、ベースとなり基本物価も資材高騰や人件費高騰の影響で上がる中、さらに上昇した住宅価格に対し購入の精神的ブレーキがかかってきています。それにより、今度は賃貸に流れる動きが起きています。さらに、そうした収入の比較的安定した女性層からも高い支持を得ているのが立地の良いハイグレードマンションです。

供給面においても地銀の積極融資や投資マネーの流入が賃貸シフトを後押ししています。日銀の金融システムリポートによると、異次元緩和下にある2017年以降、不動産賃貸業向けの地銀の貸出残高は右肩上がりで増加しており、2023年6月末時点では前年同月比1.8%増と、4年ぶりの高い伸び率をつけ、増加に拍車がかかっています。

一方、都心部で賃貸需要が過熱しても、郊外では空室が目立ち全国ベースでは家賃が上がらないというのがこれまでの状況でした。しかし、今後は都心部の家賃急上昇が地方に波及する可能性はあるという見方もあります。こうした傾向は、日本よりも先行して利上げやインフレの波を経験している米国ではすでに起きており、中古住宅の物件が資材価格や人件費の上昇で高騰し、米連邦準備理事会の利上げにともない住宅ローン金利も上昇し、住宅購入を見送り賃貸に流れる動きが起きています。米国の家賃はCPIベースで10月も前年同月比7%台と高水準が続き、サービス価格が高止まりする一因となっています。日本でも家賃の上昇が続けば、物価上昇の新たなドライバーとなる可能性があります。

CPIと連動していなかった日本の家賃相場も今後は、米国同様の価格調整が入るようになるかもしれません。こうした状況を考えると、賃貸住宅と言えども分譲住宅同様の「設備」や「共用施設」「住環境」などグレードの高い物件に注目が集まりそうです。

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山田 恵二

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