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更に優遇が受けられる!知らないと勿体無い住宅ローン金利術

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更に優遇が受けられる!知らないと勿体無い住宅ローン金利術

カテゴリ:住宅ローン
皆様、弊社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます!

本日は、「住宅ローンあるある」シリーズのスピンオフとして、意外と知られていない金利の優遇を更に受けられる借り方についてご紹介したいと思います!


過去、当社ブログ内でも多くの「住宅ローン」関連記事を取り上げてきましたが、やはり利用者にとって一番知りたい情報は少しでも低い金利で住宅ローンの借入をするにはどうしたら良いのか⁈という点だと思います。
過去の関連記事「住宅ローンあるある」シリーズはコチラをご参照下さい↓

本日ご紹介するのは、一部の銀行で既に発表している「頭金」を利用した金利優遇の受け方です。
今、ネット銀行を中心に頭金を一定額以上にすると貸出金利を引き下げるタイプの住宅ローンが増えてきています。住宅ローン実行額がメガバンクを超える住信SBIネット銀行は2023年11月、変動金利での新規借入時に頭金が住宅価格の2割以上の場合に金利を引き下げる制度を導入しました。足元の金利水準では、頭金2割未満の時に比べて0.022%引き下げて0.298%となり、逆に手数料なども含めて物件価格より多い金額を借り入れる「オーバーローン」の場合、0.024%高くなるという面白い試みです。住宅ローンの競争が厳しさを増すなか、一律の金利引き下げ競争が限界に近づき、信用力の高い優良顧客の囲い込みを進める狙いがあります。

この考え方は、以前より新築分譲マンションの提携住宅ローン取扱銀行などでは各行が相談ベースでは一つの交渉材料として知られていました。しかし、一般的には頭金によって住宅ローンの金利水準を変動させる仕組みは大手銀行は導入しておらず、「フラット35」などを除けば大々的にオフィシャルとして開示するのは珍しいです。住宅ローンの新規顧客獲得に各行競争が激化し、超低金利が続いたことで頭金なしでも借りられる住宅ローンが普及していたため、銀行側として次なる競争の一手として今後注目が集まりそうです。

住宅金融支援機構によると、2022年度の国内銀行による住宅ローン新規貸出額は15兆4360億円で、2000年代以降で市場規模は大きく変化していないが、安定した需要が見込めている状況です。そうした中でネット銀行など新興銀行参入で貸し手が多様化したため、住宅ローンの融資競争は足元でむしろ過熱しています。市場が広がらない中で参入が増え、限られたパイの奪い合いが厳しくなっている状況です。銀行側の考えとしては、住宅ローン自体では旨味は無くても長期融資のローン商品の代表格として顧客獲得する事で、その他の付帯サービスの提案などが見込める狙いがあります。日銀が年内にマイナス金利を解除するとの観測があり国内金利は上昇が見込まれるなか、今後は預金獲得のためのコストが増えるとみられるものの、ネット銀行などは簡単に貸出金利を上げられない状況にあります。

金利の一律引き下げ競争が行き着くところまで行っている状況なので、信用力の高い顧客に絞った競争にシフトしてきています。ネット銀行などは一律の金利引き下げ以外にも団体信用生命保険の充実や返済期間の超長期化などで差別化を図ってきましたが、目の肥えてきた利用者に対しいかに「刺さる」施策を提供出来るかが今後の顧客獲得の明暗を分そうです。

追随するネット銀行の中でも、PayPay銀行は2023年10月から、頭金1割以上と1割未満で金利水準を分けました。足元では、頭金1割以上の場合、0.04%低くなります。イオン銀行も2023年に頭金次第で金利水準を変える制度を導入しています。メガバンクの変動金利の最優遇金利は0.3~0.4%台なので金利重視の利用者にとっては魅力的な内容になっています。頭金が一定額以上ある場合、貸し手の銀行にとっては信用コストが低くなります。住宅ローンは生活の基盤となる購入物件を担保とすることでカードローンなどよりも低い金利を提案できています。物件の担保評価の方法は銀行によって異なるものの現在の高騰トレンドからすると購入価格前後の水準になる場合が多いです。

銀行側からすると頭金が多ければ、担保評価額が融資金額よりも大きくなるため、焦げ付きに備えるために銀行が計上する貸倒引当金を全額融資の場合に比べて小さくすることができるメリットがあります。一方、頭金による金利優遇以外で顧客を取り込もうとする動きもあります。SBI新生銀行は1億円以上の借り入れで金利を0.19%まで下げるキャンペーンを始めました。通常の0.42%と大きな差を設け話題になっています。資金が潤沢で資産価値の高い物件を購入する消費者を重点的に囲い込む狙いがあります。ネット銀行などにとって住宅ローンは集めた預金の優良な融資先で、国内金利が本格的に上昇し始めても、条件付きで優遇幅を設ける施策は残すとみられ、もっとも中長期で貸出金利を引き上げられなければ、銀行の利ざやを圧迫する懸念はあり今後の短期金利の動向はそう言ったことからも銀行も目が離せない状況です。

住宅ローンという金融商品は、銀行にとって実を削る熾烈な争いなため離脱する銀行(注力しない)もあればネット銀行のように証券やその他付帯ビジネスで更なる勝負をかける銀行もあり今後、利用者も選定するために更なる金融リテラシーが求められそうです。

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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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