止まらない長期金利上昇、住宅ローンへの影響は⁉︎｜横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、長期金利の上昇が急ピッチに進む中、とうとう住宅ローンの長期金利にも影響が出てきた話題についてご紹介したいと思います。

なんとも、長期金利の上昇が止まりません。先日の国内債権市場では長期金利の指標となる新発10年物国債利回りが1.075%まで上昇し2011年12月以来の12年半ぶりの高水準がつきました。

金利上昇をもたらしている大きな要因として、日銀の利上げ観測と国債買い入れ額をめぐる不透明感があります。市場参加者の多くは日銀が4月最初の国債買い入れオペで買い入れの減額に踏み切るとみていました。しかし、日銀は買い入れ額を据え置き、これを受けて市場も当面国債の買い入れ規模を変えないとの見方が強くなりました。利上げ期待と、国債買い入れの減額観測を背景とした需給悪化懸念の2つが重なった結果、急速な金利上昇に繋がったとみられます。このままいくと短期的には、長期金利は1.2％程度までは上昇する見込みです。

そうした中、いよいよ大手銀行やネット銀行は6月から、固定型の住宅ローン金利を引き上げると発表しました。3メガバンクの10年固定型の基準金利の単純平均は0.08%上昇の3.89%と2011年以来13年ぶりの水準となり、優遇後の金利でも1.5%となりました。足元の長期金利の上昇を反映するためで、これから固定型を借り入れる消費者にとっては支払い負担が増えることになりそうです。比較可能な3メガバンクの10年固定型の優遇適用前の基準金利でみると、2011年5月の4%以来の水準です。最優遇金利は三菱UFJ銀行が0.14%高い1.2%、三井住友信託銀行は0.1%高い1.445%となりました。三井住友、みずほ、りそなの各銀行はそれぞれ0.05%引き上げて1.75%、1.55%、1.83%となりました。気になる変動型に関しては、各大手行の基準金利は2.475%で据え置きました。

住宅ローン金利は日銀の超低金利政策の影響で、長い間、低金利が続いてきました。支払い総額が抑えられるため、住宅購入の際に住宅ローンを利用する消費者は多く、日銀によると、直近の2024年1〜3月期の国内銀行の住宅資金の融資実行額は4兆6388億円と高水準にまできています。国内銀行の融資残高も3月末時点で約147兆円と、一貫して増加傾向です。ここにきて固定型の住宅ローン金利が上昇しているのは、各行が金利を決める際のベンチマークとする長期金利の上昇の影響が大きいです。長期金利は30日に一時1.1%をつけるなど、およそ13年ぶりの水準で推移しています。今後も高水準が続けば、7月以降もさらに住宅ローン金利が上がる可能性は十分にあるかと思います。

一方、変動型でも住信SBIネット銀行とイオン銀行が3月のマイナス金利解除後に、基準金利を先行して引き上げたほか、楽天銀行も基準金利を6月から1.333%と、5月に比べて0.02%高い水準に設定しています。変動型は大半の銀行が短期プライムレートをベンチマークとしており、今後の焦点は日銀の追加利上げの是非になります。将来、日銀が追加利上げに踏み切れば短プラの引き上げが視野に入ってきます。住宅ローン金利上昇の影響で、今後消費者の借り入れ意欲が鈍り、銀行の新規貸出額にも影響する可能性があります。これに対する銀行の戦略は分かれており、以前も当ブログ内でご紹介したようにネット銀行や異業種系の銀行は優良な新規顧客には金利を優遇し、囲い込む戦略を模索しています。

※過去の関連記事はコチラからご参照下さい↓

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頭金の割合が高い顧客は総支払い額が少なくなり、その分延滞や貸し倒れに陥るリスクも低い傾向にあるため住信SBIネット銀行は昨年11月に、変動金利での新規借入時に頭金が住宅価格の2割以上の場合、金利を引き下げる仕組みを導入しました。PayPay銀行やイオン銀行も頭金に応じて金利水準を変える枠組みを取り入れています。それに対し、大手銀行はネット銀行の戦略とは距離を置いており、例えばみずほ銀行の変動型の最優遇金利は0.375%と、0.3%台前半のネット銀行と比べれば高く、金利上昇を収益性の改善につなげていきたい考えのようです。

今後も長期金利の上昇を考慮すると、固定型と変動型の金利差は更に拡大し、元本3500万円の場合で支払い額に月々2万円の差が出てしまします。そう考えると今後も、変動型を選ぶ契約者は増えそうです。

「金利ある世界」への回帰は家計にとって悲観的なことばかりではありません。市場金利が5年かけて2%上昇した場合、定期預金や普通預金の金利上昇で家計の利息収入は年間8.7兆円増えると言われています。住宅ローンなどの利払い負担の増加（年間4.4兆円）を上回り、4.3兆円の受け取り超過になるわけです。もっとも家計ごとの資産や負債の構成によって影響度合いは異なり、現役世代の負担が重くなるのは否めない。若年層や中年層は住宅ローンなどの負債が大きく、世帯主が39歳以下や40歳代の世帯では支払い超過になってしまいます。預金が大きい50歳代、60歳代、70歳以上の世帯では受け取りの方が多くなり、70歳以上では金利収入が14万円増える計算です。

今回の長期金利上昇を受けても、住宅購入者の住宅ローン選択は継続して「変動型」が有利との読みが強いですが、日銀としても利上げに関しては需給バランスを第一に慎重な姿勢のようなので今後の利上げ観測から目が離せません。