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戸建VSマンションの価格基準とは?

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戸建VSマンションの価格基準とは?

カテゴリ:売買

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本日は、連日報道されるマンション価格高騰だけでなく戸建価格についてを違いや現状の市場評価も交えてご紹介したいと思います。


住宅価格を決める要素には様々なものがあるといわれています。よく聞く要素には、最寄り駅からの距離、都心部へのアクセスの良さ、築年数などがあります。時代の変化によって、これらの要素が住宅価格にもたらす影響度も変化することがあります。今回は、戸建住宅とマンションでどのような違いがあるか、新型コロナウイルス禍前後で資材価格が高騰したり、働き方が変化したりしたことにより、住宅価格を決める要素に変化があったか否かについてご紹介したいと思います。

※過去の関連記事はコチラをご参照下さい↓


以下、データソースとして日経新聞の独自調査をもとにご紹介したいと思います。
(※調査方法としては、2019年1月から2024年4月までの東京駅から半径50km以内の1都3県にある戸建て住宅と、マンションの成約事例を用いて分析新築戸建住宅の成約事例は、2000年6月に改正された最新の耐震基準を満たす物件となるよう築24年以内としています。また、建物延べ床面積は50㎡〜200㎡、土地が接する道路幅員を15㍍以内とし、一般的と思われる住宅エリアの戸建て住宅を対象(総データ数:4万1,936件)。その他、中古マンションは、築40年以内、専有面積50㎡〜200㎡以内としています(総データ数:12万401件)。これらのデータを用いて、個別不動産の様々な特性と不動産価格の関係を統計的手法で解析した上で、築年数、最寄り駅からの徒歩距離(分)、東京駅からの直線距離(km)という3つの要素と不動産価格の関係を抽出)

戸建住宅については、最寄り駅からの徒歩分数は2022年後期にピークを迎え、距離が遠くなっても価格が下がりにくい時期がありましたが、最近はもとに戻りつつありようです。コロナ禍でリモートワークが定着するのではないかといわれていましたが、思っていたほどリモートワークが定着しなかったことが要因の一つではないかと考えられます。一方、戸建住宅の築年数評価は右肩上がりで、築年数が古くなることに対する許容の度合いが高まっています。戸建住宅の性能が高くなっていることや、建築費の高騰などから、既存の建物を活用しようという考え方が強まっていることが背景にありそうです。マンションにおける最寄り駅からの徒歩分数に対する変化率は、目立った変化ではありませんが、トレンドとしては弱い右肩上がりとなっていますので、最寄り駅から遠くなっても値下がり率は低下傾向にあります。おそらく、中古マンション価格が高くなってしまったため、駅から少し離れても仕方ないと考える方が増えたのかもしれません。

今回注目したいのは、戸建住宅の築年数が増えても値下がりしにくくなっているという点です。このことは、戸建住宅は20年程度で価値はゼロになるというかつての考え方が薄れつつあるのかもしれないです。耐震基準が変わった2000年6月以降の建物で、メンテナンスが行き届いていれば、より評価は高まるでしょうし、建築費の高騰も相まって、質のよい中古戸建てに対する需要が高まるかもしれません。建て替えの難しいマンションは、維持管理に注目が集まっていますが、戸建て住宅もそういった考え方になりつつあるのかもしれません。

そして、気になる直近のデータはというと不動産調査会社の東京カンテイがまとめた今年5月の新築小規模戸建住宅の平均希望売り出し価格は東京23区が前月比0.7%高い1戸7115万円でした。上昇は2カ月ぶりで、新宿区や世田谷区で高額物件が出て23区は上昇したものの、練馬区や葛飾区などで価格調整もあり、下落した区のほうが多かったようです。立地によって価格の二極化傾向がみられます。(調査は敷地面積50㎡以上100㎡未満の新築木造一戸建て(土地含む)について、最寄りの駅まで徒歩30分以内またはバスで20分以内の物件を対象)

首都圏は0.9%高の5341万円と4カ月連続で上昇しており、東京都は1.1%高の6395万円、神奈川県は2.9%高の4974万円という結果でした。特に横浜市は3.1%高の5055万円と調査を開始した2014年4月以降で過去最高価格となり、立地のいいエリアで高額物件がでたことが影響しているようです。なお、近畿圏の平均価格は0.8%安の3921万円と、3カ月連続上昇から反落しており、大阪府は0.5%安の3871万円となっています。愛知県は1.5%高の3756万円と反転上昇しています。市場では住宅価格の上昇で、実需層の買い控えが起きているとの見方がありますが販売量を増やそうとハウスメーカーの価格調整が顕著です。一方で、主要駅の近くなど立地のよい場所では高額物件が出ており、立地の良しあしで戸建も価格の二極化が進んでいる気がします。

共通して言えることは、戸建もマンションも大きくは「立地」で選ばれており、あとは価格(購入予算)と見合わせながら駅距離を微調整して選定していることになります。特に、駅前立地に有意性のあるマンションは建物価格としては戸建に比べどうしても原価が高いので、土地の持分が少ないマンションとどちらを優先に購入を考えるか次第かと思います。

マンションだけでなく主要都市の人気エリアは、戸建も価格の二極化が鮮明になりつつある昨今ですが、住宅購入においては終の住処にするのか?中期的な売却も検討するのか?など「出口」をどこに置くかで逆算した選定が重要だと思います。

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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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