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新築マンション完成までの苦悩

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新築マンション完成までの苦悩

カテゴリ:建築

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本日は、新築マンションの価格高騰を背景に完成までの工事期間も長期化している話題についてご紹介したいと思います。

日本経済新聞の調査によると、首都圏の大規模物件の工期はここ10年間で3割も延びているそうです。要因としては建設や設備工事関連の人手が不足しており、今後も長期化は続く見通しのようです。これは、後々の販売価格の上昇にもつながる恐れがある為、無視出来ない話題です。マンションの価格上昇は、需要による上昇だけでは無く、単純に原価上昇もたたみ掛けてきている状況です。

※不動産助言会社のトータルブレインがもつ物件データを基に、総延べ床面積1万㎡以上の大規模マンション1097棟(最高階数は60階)の工期を調査し、2010~2025年度(2024年度以降は完成予定を含む)に1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)で完成した物件を対象

以上のデータによると、2024年度の平均工期は884日と、2014年度に比べ3割延びているそうです。1棟当たりの平均延べ床面積も9%増えたが、100㎡換算でも3割延びています。後期の目安としては今まで、マンションは階数に3カ月を足すのが一般的でしたが、今では10カ月足すのが常識になってきているようです。

なぜ、ここまで遅延してしまうのか?

工期が延びた主因は人手不足にあります。職人の高齢化もあり、建設業の就業者数は2023年に483万人と20年間で約2割減少しています。2024年4月から時間外労働の規制が厳しくなるのを見据えて、建設業界は働き方改革に取り組んできました。そして、週休2日に相当する「4週8休」の導入も加速し、建設業の働き手の総労働時間は、働き方改革の議論が活発化した2015年以降、1カ月あたり4%短くなっています。それに加え、エレベーターなどの設置に必要な電気設備の作業員も不足しています。日立ビルシステムは4月以降、建設現場の労働時間が減少することにより、同社の新設エレベーターの施工能力は2024年度に前年度比6%(300台程度)減ると試算されています。この話題、当社のビル事業においても、設備関係の納品や人手不足が要因で工期が遅れる事案もありますのでリアルに体感しています。

国土交通省によると2023年度の建設投資額見通しは2013年度比5割弱増えているそうです。建設業界は特にこの10年間は、東日本大震災からの復興や東京五輪・パラリンピック関連など優先順位の高い工事需要が強く、建設会社も利益率の低いマンション工事を後回しにしがちだったことが、工期を長期化する遠因となっていました。大手デベロッパーでマンション開発に携わる関係者も大規模物件は作業員数が限定されると一度にすべての棟を工事できず、工期の長期化につながると説明しています。

工期が延びれば総人件費が増え、建設コストも上昇します。その結果、販売価格が上がる悪循環が常習化してきています。不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンションの平均価格は2023年度に7566万円と、13年度比で51%(2558万円)上昇しているほどです。そして、残業規制の適用に伴って建設作業員が不足する「2024年問題」の影響は今後、本格化する予想です。2025年度は1042日と2024年度よりさらに延びる見通しだそうです。

更に、建設物価調査会がまとめた今年5月の東京地区の建築費指数(速報値、2015年=100)を見ると、マンション(鉄筋コンクリート造)が130.5と前月から0.5%上昇しているのも気になります。少し落ち着いてきたかと思いきや上昇は2カ月ぶりで、過去最高を更新している状況です。主要な建設部材のなかで生コンクリートの値上がりが前月比で最も指数を押し上げています。そのほか国際的に銅の相場が上がっており、電線・ケーブルの価格も上昇し、マンション指数の前年同月比の上昇率は7.5%に上ります。マンション以外の指数も過去最高です。オフィスビル(鉄骨造)は前月比で0.5%高い131.7、工場(同)は0.6%高の131.6、住宅(木造)は0.2%高の137.3でした。建物の柱や梁に使うH形鋼などの鋼材が値上がりし、鉄骨造の建物の指数上昇につながっています。

※過去の関連記事はこちらをご参照下さい↓

こうしたさまざまな要素を考えると、今後新築マンションの価格上昇は止まる理由がなく市場のトレンドは「中古マンション」の価格動向や賃貸住宅に注目が集まりそうです。特に、中古マンションも前回のブログでもお話しした築浅で立地の良いマンションは価格上昇が見込まれます。もちろん不動産だけでは無いですが、こうした状況をマクロ的に精査した日銀は果たして年内にも利上げという判断に至るのでしょうか?今後も山信不動産株式会社では、経済状況も取り入れた不動産情報をレポートしていきたいと思います。


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山田 恵二

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