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住宅ローンあるある(Vol.6)【「住宅購入」マクロ見解との相違点】

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住宅ローンあるある(Vol.6)【「住宅購入」マクロ見解との相違点】

カテゴリ:売買
皆様、弊社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます!

本日は、「住宅ローンあるある」シリーズ第6弾として各種メディアによるマクロ的な見解と比較しながら相違点にも触れてご紹介したいと思います!


昨今、コロナ禍の影響もあり弊社ブログ内でも過去いくつか景気変動による金融情勢について触れてきました。(先日も住宅ローン控除縮小の話題についてご紹介しました)住宅購入においては、やはり直結するのが借入時の「金利」です。日銀の大規模金融政策と銀行間の競争激化により適用金利は低下する一方で、直近の11月変動金利に至ってはメガバンクで0.4%前後とこの10年弱の短い期間で半分程度になりました。因みに、私も各銀行の方々とこの10年間金利動向についてお話ししてますが皆さん口を揃えてこれ以上は下がりませんと毎年言っています(笑)。しかし、そう言いたくなるのもわかります。なぜならば、本当に過去長い歴史を見てもその年の金利以上下がった実績も無い訳ですから可能性としては低い考えになってしまいます。

そんな中、一部メディアでもこの歴史的低金利が招いている状況に警笛を鳴らしています。それは、「頭金なしでの借入による住宅購入」です。メディアで伝えたい部分を要約すると、「昨年に比べ住宅価格の上昇が鈍化しているため売却しても場合によってはローンの残債が残ってしまい家計が不安定になる危険性がある」というものです。万が一、金利が急上昇した場合に「5年ルール」や「125%ルール」※の毎月返済額では期間内に完済できない状況だと最後は一括返済を求められてしまいます。その際に、売却してなおも債務が残った場合に手元に資金があれば充当できます。なので、頭金なしで変動型のローンを組む場合は、手元資金に余裕があり金利上昇時に対応できる場合に限るとメディアでは伝えたいわけです。一昔前(我々の親世代)からすると考えられないことなのかも知れませんが今では至って普通の資金計画になりつつあるこの現象はまさに、歴史的低金利が招いた産物かもしれません。因みに、住宅金融支援機構の21年4月調査によると、ローン利用者の68%が変動型金利での融資利用だそうです。※「5年ルール」:一般的な変動型(元利均等返済)の場合、金利が上昇しても毎月の返済額を5年間据え置くというもの 「125%ルール」:5年置きに金利を見直す際、25%増を上限とするもの
私個人の見解としては、頭金なし自体に「賛成」も「反対」もありません。むしろ、頭金なしでも銀行が100%融資してくれるというのは、購入者の返済能力を高く評価しているということです。とはいえ、強いて言えば、頭金を多少なりとも入れることで金利優遇をさらに受けやすくなったりもしますので(※金融機関にもよります)資金計画に多少でも余裕があれば頭金を入れるに越したことはありません。

確かに、手元資金がゼロだから頭金なしで借りるというのは多少リスクありますが、

大事なのは、「いつ借りるのか」「何を買うか」です。

一つ目の「いつ借りるのか?」ですがこれはまさに今だと思います。金利が低下する中、前段でも申し上げた通り、価格上昇が鈍化しつつある現状はまさに買い時の入り口だと思います。

そして二つ目の「何を買うか?」については、「出口」をどうしたいかで決まります。

「出口?」とは、「終の住処にするのか」「いずれは現金に変えたいのか(売却)」ということです。
(ホームページ開設当初に投稿したブログにも参考の記事がございますのでお時間のある時にご覧ください!)

「終の住処」にするのであれば、投資性や資産性を考慮してしまうと逆に選択の幅が狭まってしまうのでそこは一旦頭から外して、優先順位をしっかりとつけたうえで予算を抑えることも十分可能ですし、エリア・立地も外装・内装も拘ったオンリーワンな住まいを探すことも可能です。ただし、このケースの場合であれば「手元資金がゼロだから頭金なしで借りるは私もあまりおすすめはしません。万が一の売却を出口として最初から選んでいないのでやはりリスクが出てきてしまいます。多少、手元資金が充実してからでも全然遅くはないと思います。購入希望予算の1割以上が目安で良いかと思います。

後者の場合ですと、どうしても「立地」が重要になってきてしまいます。「立地」重視ということは駅近に限っては自ずと「マンション」に的を絞っていくことになります。立地重視の場合の最大のネックは予算です。当然、予算も上がってしまいますが売却時のリスク回避にはなるので残債以下にならないマンションを過去の同マンション内や近隣マンションの統計(売却実績)から選定していきます。毎月返済もしていくわけですから残債以下になる可能性は低いです。売却時は買い替えになるかと思いますのでその際、新居の頭金確保にもなります。


【最後に】
タイトルにもある様に各種メディアでの「マクロ見解」というのは全てにあてはまることではありません。どういうことかと言うと、全体を捉えたデータ結果を全てのケースに当てはめた表現やニュアンスにしてしまっているニュースや報道が多いです。もちろん、膨大なデータを集計した正しい解析結果であり全体統計としては間違いはないと思います。しかし、広大な日本の土地全体の集計結果は、全国津々浦々各地方も含まれるわけですから都内一等地と比較していしまうとデータに乖離が出てきてしまいます。各種メディアでも統計値である旨の注釈は必ず入っているかとは思いますが勘違いしやすい表現が散見されます。売却する場合の値下がり幅や率に着目すると、バブル崩壊やリーマンショックのような特殊ケースを除き、誰もが住みたいと思う利便性の高いエリアでは資産価値の急落は考えにくいです。逆にそのような「ピン立地」と言われる人気エリアが下落すると言うことは間違いなく日本全国の不動産が下落しています。実際、バブル崩壊時もリーマンショック時も特殊とはいえ需要の高いエリアに関しては、景気回復と合わせ数年のうちにまた元の資産価値に戻っています。少し話は脱線しますが、バブル時(1980年後半〜1990年)に空前のブームとして注目された数ある避暑リゾート地も利便性の部分で資産評価の安定性に欠けてしまい今ではあの当時の評価には程遠くなってしまっています。しかし、こうしたエリアも昨今のコロナ禍によるリモートワークといった新たな働き方のトレンドで風向きも変わり、再度注目されている場所も出てきています。もちろん資産性の高いエリアは値段が高いのが最大のネックですが、「実需性」も高ければ売却せずともそれだけで◎だと思います。予算重視も大事なことですが、住宅に重きをおくのであれば、妥協してしまうとその分、補う為の時間やお金を余計に使ってしまうという本末転倒な結果にもなってしまいます。


本日は、購入時のお話しがメインとなってしまいましたが、山信不動産(株)では住宅ローンのご相談はもちろん「購入」と「賃貸」どちらが理想的なのかをお客様一人一人とお話ししてご提案しております!気になる方はお気軽に下記専用フォームか電話番号までお問い合わせ下さい!





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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので 住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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