日本不動産ははたして割安なのか⁈
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本日は、昨今価格上昇の勢いが止まらない日本の不動産市況について、海外（投資家）から見た国内不動産の価値について考えてみたいと思います。
今や東京都心のマンションの平均価格が1億円を超える日本の住宅市場ですが、はたして海外に不動産市況と比較するとどういう評価になっているのでしょうか？経済協力開発機構（OECD）によると、収入と比べた住宅価格で日本は平均を下回るといいます。実は、新築偏重で中古市場が活性化せず、地方を含め空き家が増加し全国的に住宅がだぶついており、価格は国際的に取り残されている状況です。言い換えればあくまで、加熱気味な価格評価になっているのは都心のみということです。
円安傾向も相まって海外マネーは都心の物件に一極集中している状況です。その資金が中古や地方の住宅にも流入し、価格が国際標準に追随できる上昇軌道をたどれば、それらの住宅を保有する個人の家計への恩恵も大きいはずです。そうするには、中古や地方の物件が資金を呼び込める仕組みが必要となります。
新型コロナウイルス禍に対応した各国の中央銀行の金融緩和を機に住宅市場は活況に沸きました。不動産経済研究所によると、2023年度の東京23区の新築マンション平均価格は1億円を超えています。先日のブログでも取り上げましたが、国土交通省の不動産価格指数もマンション直近の水準は10年比で約2倍という結果になっています。
ところが、実は住宅の価格が割高か割安かを表す指標「住宅価格収入比率」（住宅価格÷1人当たり可処分所得）で日本はOECD平均を下回ります。コロナ禍後の住宅価格の上昇率もOECD平均より一貫して低く、2023年までの上昇率は平均に一度も届いていない状況です。原因として日本では、未だに新築志向が根強いことが大きく影響しており、国交省によると、欧米の主要国では市場で流通する中古住宅の比率は80%前後だが、日本は14%しかないです。このため中古住宅の流通が進まず、OECDによると、空き家率は日本が13.0%と米国（8.4%）や英国（5.4%）よりも高い水準となっています。一方、人口1000人当たりの新築住宅の着工数は日本が6.6戸と米国5.0戸、英国4.1戸を上回り、すその産業への経済効果が大きい新築住宅への優遇を長く続けた結果ともいえます。まさに日本特有の経済対策が徐々にこういった構図に成長させていった感があります。
そして、今後の経済対策としても重要な海外資金を都心への一極集中から地方に分散させる取り組みも必要です。東京都心のマンションは以前よりアジア諸国の投資家から注目されています。一時は、都心マンション購入のための海外ツアーも組まれていたほどの加熱ぶりを見せていました。こうした、魅力を地方（リゾート地は例外）やその他の中古にも増やし資産性や投資性を持たせる工夫も必要です。
日本の世帯数は2030年にピークを迎えるという調査結果もありますので、今後住宅の需要が加速度的に減り始めるなか、海外資金は市場を下支えする柱になってきます。近年、日本の地方部の魅力を情報発信する外国人観光客は多いのでこうしたSNSメディアを使った魅力の伝播も実に重要といえます。
そんな中、大和証券グループでは傘下でネット専業の「大和ネクスト銀行」が投資用不動産ローンを開始するというニュースもありました。もともと大和証券グループは、富裕層向けビジネスを収益の柱に位置付けしているのもあり今回この投資用不動産ローンも個人向けにスタートすることで融資残高をさらに増やしたいという狙いがあるようです。
不動産価格の上昇もあり投資用不動産ローンの市場も拡大傾向にあります。日銀によると、銀行が貸す個人向け投資用不動産ローンの2024年3月末の残高は約28兆円規模にまで成長しているそうです。ネット銀行各社は個人向け住宅ローンでの競争が激しくなっているなか、楽天銀行は投資用マンションローンの残高6,542億円（2024年3月末時点）と2年で2.3倍にまで成長した驚異的な数字になっています。
今後、海外投資家からの熱い視線はもちろんですが国内からの投資家も負けじとこうした融資を利用した不動産投資が激化しそうです。
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