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本日は、先日メディアでも取り上げられたマンション管理の話題についてご紹介したいと思います！
私自身マンション住まいが長いのですが、マンションの管理にはマンションの区分所有者による組合「管理組合」が中心となり、よりより住まい環境作りのため年に数回、理事会や総会を開き様々な問題解決の場として運営しています。そして、必ずどこのマンション管理組合でも議題になるのが「修繕」や「定期清掃」など外注せざるを得ない業務関連の話題です。そうした、マンションの修繕や清掃を行う際に割高な外注先と契約を結ばないよう新築時から規制する仕組みを、国が今秋にも設ける動きが出てきました。管理組合の運営を外部に委ねる第三者管理を巡り、委託先の管理会社が関連会社に決め打ちして修繕を発注することを防ぐ狙いがあります。健全な財務運営はもちろん、積立金の支払いが過度に上がるといった不利益が住民に及ばないようにするため重要な取り組みになりそうです。
そもそも、マンションの第三者管理とは何なのか？というと・・・
第三者管理者方式とは、従来の組合員の皆様が役員に就任して理事会を開催し組合運営を行う管理方式に代わり、マンション管理の専門家である管理会社やマンション管理士等が区分所有法上の「管理者」となりプロフェッショナルな組合運営をおこなう新たな管理方式のことです。
修繕や清掃はマンションの住民から選ばれた管理組合の理事会が複数の会社からの見積もりを比較して発注先を選定するのが一般的となっています。住民の高齢化に加え、理事会の業務を敬遠する人が多くなったことで、近年は管理組合の役員を外部の業者に委ねるこの「第三者管理者方式」をとるマンションが増えています。区分所有者もそれぞれ本業の仕事をこなしながらなので、なかなか管理業務に時間を割くのは難しい現実のあります。実際、毎年1回開催される「総会」では分厚い冊子の議案事項や財務状況の補足資料などが発行されますがあれを作成するだけでも相当な労力なのでプロに業務委託する選択肢は最もかと思います。住民の負担軽減を目的とする一方で、管理会社が「身内」のグループ会社に修繕や清掃を発注するなどして管理費が割高になるケースが目立つようになってきて各マンションの管理組合でも問題になっていました。放置すれば、将来の修繕や建て替えにあてる積立金にも影響しかねないということもあり無視出来ない問題です。実際に私の住むマンション内でも、この話題は過去の総会でも議題として上がったことがあります。規模によっては、膨大な予算が必要になるケースもあり１社の見積もりでは納得のいかない区分所有者もいて当然です。
具体的には、国土交通省の外郭団体のマンション管理センターが新築マンションの管理規約や長期修繕計画を認定する際の要件を改めるといったもので、規約に利益相反する取引を防ぐ規定を盛り込むことなどを求めます。認定を受けるかは任意ですが、居住者の住宅ローン金利などで優遇を受けられる利点があり、審査に落ちれば優遇を受けることは出来ない仕組みになります。国交省によると2022年度の分譲マンションおよそ11万戸のうち約半分が認定を取得したそうで、認定を申請したマンションの1割強が第三者管理者方式を前提としていました。このうち3分の1は管理規約に委託先の管理会社を明記している状況です。管理会社を変更するには規約を改正する必要があります。改正には区分所有者数と管理組合の議決権総数の4分の3以上の賛成が求められ、ハードルは相当高いです。現在の状況を、国交省がマンション管理業協会に加盟する事業者を2023年に調査したところ約3割が運営業務の委託を受けていると回答していることがわかりました。今後もまだまだ増え続けるであろう新築マンションなので、この政策が各マンションの管理業務に透明性ある健全な運営に反映されることに期待したいと思います！
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