潮目が変わりつつある住宅ローン
2023年10月から2024年3月までに住宅ローンを借り入れた人を対象に住宅金融支援機構が実施した調査によると、返済期間が「35年超~40年以内」は13.7%、「40年超~50年以内」は2.3%だった。3年前の調査では35年超は8.6%で、なんとほぼ倍増しています。そして今、長期化のニーズを受け、最長50年の住宅ローンを提供する金融機関が相次いでいます。2023年8月には住信SBIネット銀行、2024年3月には楽天銀行が取り扱いを開始し金利の低いネットバンクの長期融資に注目が集まっています。
返済期間を50年にして返済負担を大幅に軽減したいというよりも、期間を35年から40年程度に延ばし、返済額を月1万~2万円程度少なくしたいという契約者が多いようで利上げに備える動きも出てきています。月々の返済額を大幅に抑えても、長期的に見れば当然総返済額は増えてしまうので利用者としても現実的な取捨選択をしなくてはなりません。住信SBIのシミュレーションでは、世帯年収1000万円の夫婦が6000万円の新築マンションを購入して住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は35年(金利0.32%)では約15万円なのに対し、50年(金利0.47%)では約11万円と4万円程度、負担が減るものの一方で、返済総額は35年が約6300万円、50年だと約6700万円となり15年間返済満期を先延ばしにするだけで総額400万円程度の差が生まれます。
地方銀行も負けていません。各行とも50年の住宅ローンを積極的に扱い始めています。九州・沖縄の地方銀行では10年代半ばから広がり、沖縄銀行では35年超で組むケースが大半となっているといいます。その他、東北地方でも50年に延ばす地方銀行が相次いでいます。住宅ローンの長期化の背景には、住宅価格の上昇が大きく影響しています。国土交通省が発表した2024年4月の不動産価格指数(10年平均=100)はマンションで200となり、地域別にみると、北海道が271と最も高く、九州・沖縄が260、東北は223と全国平均を上回っている状況です。
しかし面白いのはその一方で、短い返済期間を志向する動きもあるところです。20年以内の割合は14%で3年前の10%から上昇傾向にあります。主流の30年超~35年以内の割合は徐々に縮小傾向にありまさに二極化が進んできていると言えます。
以前当ブログ内でもご紹介したように、世間一般的には金利の先高観が強まると、あらかじめ足元の金利水準で固定し、長期で借りようとする利用者が増えていきます。ただ長期返済は毎月の返済額が抑えられる一方で、金利負担に伴う返済総額は増加することになります。夫婦ともに高収入の「パワーカップル」などは、こうしたデメリットを回避して短期返済を志向する傾向が強いようです。当社も最近の住宅ローンについてのご相談では、金利上昇に備えて早く返したいという人が多く、20年未満など短期で組む人が昨年くらいから増えている印象です。日銀による7月末の利上げで、住宅ローンの返済負担は今後増す見込みとなっており、日銀が今後も利上げを進めることになれば、金利負担を和らげるため長期返済に慎重になる動きが出てくることも考えられます。
各銀行でも、こうした金利の先高感から他行の既存利用者の借り換え顧客獲得競争が強まりそうです。年々増えていく住宅ローン利用者の借り換え獲得は、新規で顧客獲得するよりも効率が良いと考える銀行も今後増えそうです。また、金利の上昇は住宅ローン金利の変動型と固定型の選択にも影響を及ぼしそうです。直近では住宅購入者の8割近くが金利が低い変動型を選ぶとされています。みずほリサーチ&テクノロジーズの試算では、今後3カ月に1度のペースで利上げが続くと仮定した場合、26年度末には固定型を選ぶ割合が8割となり、現状との逆転が想定されるといいます。足元では固定型へのシフトは大きな流れにはなっていませんが、本格的に金利が上昇していけば、固定型に乗り換える動きが増えていくことも考えられます。住宅価格の高騰と金利上昇で、住宅ローンを取り巻く環境は変化してきています。
長らく低金利時代を過ごしてきましたが、今後の利上げによって根本的な考え方が変わり大きな潮目を迎えそうです。契約者は繰り上げ返済や借り換え、固定型への切り替えも選択肢となるので、すでに住宅ローンを組んでいる方も今後近い将来住宅ローンを検討されている方にとっても、実行金利をもとに考えた返済計画を逆算して考えなくてはいけなくなりそうです。そして、考えぬいた返済計画を実行するにはどの銀行が一番適しているのか?を考えるのも最後に忘れてはいけません。
山信不動産株式会社では、本日ご紹介した「住宅ローン」の返済計画をお客様一人一人と一緒に考え銀行選定までお手伝い致します。ご興味ある方はお気軽に下記専用フォームからお問い合わせ頂くか、直接下記電話番号までご連絡下さい!皆様のご相談お待ちしております!!
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