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本日は、各金融機関で揺れ動く「住宅ローン変動金利」の話題についてご紹介したいと思います！
本格的な、金融緩和解除の開始により我々の生活においても多大な影響を与える利上げ政策ですが、その中でも住宅ローン利用者で支持の多い「変動金利」について先月末に10月適用金利の発表がありました。
大手銀行5行が昨日、変動型の住宅ローンの基準金利を引き上げると発表がありました。ポイントは、既存の契約者が対象となる一方、新規借入対象者に対しては新規顧客獲得へ直結するため金融機関によって戦略が別れる格好となりました。
まず、三菱UFJ銀行は10月適用分の住宅ローンで、新規顧客向けの変動型の最優遇金利を9月と同じ0.345%のまま据え置くと発表しました。7月の日銀の追加利上げにより優遇前の指標となる基準金利を上げる一方、基準金利から差し引く優遇幅を拡大する考えのようです。
最優遇金利は多くの借り手に適用される住宅ローンの看板となる金利で、各行が低利で競い合う項目になります。10月は多くの銀行が最優遇金利も引き上げると見込まれ、三菱UFJ銀は金利を据え置くことで新たな顧客の獲得を目指します。住宅ローン金利は短期プライムレートに沿った基準金利から借り手の信用力にあわせて優遇幅を割り引いて決定しており、三菱UFJ銀は10月の変動型の基準金利を17年ぶりに引き上げて2.475%から2.625%に設定する一方、新規の顧客向けの優遇適用後の最優遇金利を0.345%で維持することで利用者拡大へ先手を打っています。
過去の基準金利の上昇時には最優遇金利も合わせて上げる場合が多く、最優遇金利を据え置くのは異例のことです。しかし既存の契約者は、契約時の優遇幅が適用されるため、基準金利の引き上げに伴い適用金利は0.15%上昇するかたちになります。こうした背景には、インターネット専業銀行の攻勢があります。ネット銀行は金利の低さなどを売り物にシェアを高めており、住宅ローンの実行額では既にメガバンクをしのぐ勢いです。ネット銀にも対抗できる金利水準とすることで競合する姿勢をとっています。三菱UFJ銀は住宅ローンを起点に、顧客との取引を資産運用などに広げていけば、採算を確保できると判断しており重きを置いた決断をしました。
以前のSANSHIN picksでも取り上げましたが、各大手都市銀行も2024年に入り住宅ローンの審査から実行までの手続きを簡素にし、融資実行までの期間短縮をはかっています。競争力のある金利と利便性の向上によって、個人取引分野の主力の住宅ローン市場でシェアを高めていきたい考えがあります。その他の大手銀行も10月から、変動型の住宅ローンの基準金利を引き上げます。基本的には、既存の契約者らが対象で、各行の上げ幅は0.15%が軸となります。三井住友、みずほ、三井住友信託、りそなを含めた大手5行は変動型住宅ローンの基準金利を長きにわたり2.475%に設定していました。住宅ローンの金利は、長期金利に連動する固定型と短期金利に連動する変動型の2種類に分かれ、直近では住宅購入者の8割近くが金利の低い変動型を選ばれており、今回の基準金利上昇は大きな影響を及ぼします。
とはいえ、基準金利が上昇しても実際の返済額がすぐに増えるとも限りません。変動金利を選んでいる既存顧客の多くは、一定期間を経て来年の返済分から新たな利率が反映される見込みです。一般的に、3メガバンクなどは金利が変動した場合でも返済額が5年間変わらないなどの激変緩和措置を設けており、急激な返済額の増加は起きません。ただし返済額のうち利息分が増え、元金の減少ペースが落ちるため、支払う総利息額は増えることにはなるため注意も必要です。
日銀の統計によると、国内銀行の住宅ローンの新規実行額は4月〜6月期に4兆1,527億円と前年同期比べ16.6%も増えています。6月末時点での融資残高も148兆円と増加傾向にあります。建築資材や人件費高騰の影響もあり、物件価格自体が上昇していることも要因の一つです。この勢いは、今回の住宅ローン金利上昇で一時的に落ち着くとしても、今後衰えるとは思えないので住宅購入を検討している方は各金融機関の基準金利、優遇幅の設定に注目が集まりそうです。
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