ネット銀行の猛威！不動産産投資の可能性

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本日は、日銀による政策金利上昇を受け各銀行が次なる一手を模索している中、注目されている不動産投資ローンの話題についてご紹介したいと思います！

日銀の利上げ報道を受け、銀行からの借入に対し後ろ向きなトレンドですが、なんと銀行の個人向け投資用不動産ローンが注目され始めています。従来の相続対策目的での利用に加え、転売益を狙って分譲マンションを購入する個人が増えており、2024年9月末時点の融資ローン残高は28兆3千億円と統計が遡れる09年以降で過去最高を更新しています。個人向け住宅ローンの競争が激しさを増す中、銀行が不動産投資ローンの強化に動いています。そもそも、不動産投資ローンは住宅ローンと異なり、個人が所有する不動産に賃貸用のアパートを建設したり、新築や中古のマンションを投資用に購入したりする際に借りる仕組みです。

日銀統計によると、銀行が「個人による貸家業」に設備資金を新規に貸し出した金額は2024年4～9月期に1兆7千億円に達しおり、前年同期に比べて22%増え、半期ベースでは2017年10月～18年3月期以来、約6年ぶりの貸出額の多さになっています。

過去2016年のマイナス金利の導入以降に、金利の低さが人気を呼び、2016年10月～17年3月期の銀行の新規貸出額は2兆円を超えました。しかし、2018年にスルガ銀行による不適切融資が問題視されて以降は下火になり、一時は半期ベースの新規貸出額が1兆円台前半に落ち込んでいましたが、マンション価格の高騰が影響し2023年以降、復調傾向が顕著になっています。賃貸用の不動産は相続時の節税効果が見込めるため、これまでは不動産を保有する富裕層の利用が一般的でした。しかし、ここに来て資産形成目的でローンを借りる事例が目立ってきています。

新規融資の増加で、ローン残高も2024年6月末に28兆2千億円と約4年ぶりに過去最高を更新し、9月末にはさらに1千億円残高が伸びているそうです。銀行にとって投資用不動産ローンは一般の住宅ローンより高い利ざやが見込めるため各銀行も商機とばかりに競争が激化しそうです。

日銀は2024年3月から計3度の利上げに踏み切りましたが、住宅ローンの変動型の最優遇金利は大半の銀行でまだ1%以下で、利ざやは大きくないのが現状です。一方、不動産投資ローンの金利は2%前後で融資額も大きいばかりではなく、取引を通じて富裕層との関係も深め別の金融取引につなげられる利点があります。

ここで、力をいれているのがネット銀行で、新規参入も相次ぎ、投資用不動産ローンを取り扱う銀行が増えています。個人がローンを借りやすくなったことがマンション価格高騰の一因になった側面もあります。一因として挙げられるのが、タワーマンション価格の高騰です。マンションやビル1棟ともなるとウェイトも大きいため、区分マンション投資に乗り出す個人投資家が増えています。最近では、東京五輪・パラリンピック選手村跡地の大型マンション群で注目された中央区晴海にある「晴海フラッグ」などが人気を呼び、転売益を見込んだ分譲マンションの購入例が増加しニュースでも度々報道されていたのは記憶に新しいです。

ワンノブアカインドのデータを基にした日本経済新聞の調査では、2024年1～10月に東京・大阪で築1年以内に売りに出された物件数は10年前の3倍を超えており、転売益を見込んだ投資家の短期の売買が急増しているそうです。

こうした不動産投資の活況を背景に、銀行側も融資に前向きになっており、大和ネクスト銀行が2024年10月に、東京きらぼしフィナンシャルグループ傘下のUI銀行が2024年12月に参入したほか、住宅ローンの新規融資額で上位の住信SBIネット銀行も2023年から東京23区など大都市圏を対象に不動産投資用ローンの提供を始めています。3行はいずれもネット銀行で、大和ネクスト銀行は3億円以上に融資の対象を絞り、富裕層向けの取引拡大をめざしているそうです。ネット銀各行は独自性を打ち出し、これまで中心的な担い手だった地方銀行からシェアを奪いたい狙いがあります。

これまでは融資の際の担保となるマンション価格の上昇トレンドが続いてきたため、仮に借り手が返済に行き詰まっても、銀行がローンを回収できなくなるリスクは抑えられていました。しかし、注意しなくてはいけないのが今後日銀の利上げがこの先さらに続けば不動産への購入意欲が減退し価格が下落サイクルに入ることで焦げ付きが増える恐れはあります。金利競争が過熱し、収益性が低下する事態を懸念する銀行も出てきており、今後は融資を強化する銀行と距離を置く銀行に二極化が進む可能性があります。

こうした、短期譲渡が横行するとマンションの価格上昇に拍車をかけるばかりではなく、本来の中長期的な不動産投資のあり方が根本的に崩れてしまう恐れもあります。その他、短期譲渡防止の意味合いで更なる課税や制約も出てくる可能性があります。最悪のシナリオは、政策金利が今後更なる利上げを実行し、行きすぎた価格高騰が続けば買い手がつかなくなった際に損切りせざるを得ない状況も考えられます。本来、実需として購入すべきマンションもこうした加熱ぶりが原因で投資家にしか注目されなくなってしまうのも懸念されます。今回猛威をふるっているネット銀行だけではなく、各銀行も投資用ローンの実行金利や、償還期間の設定などこのまま競争が激化していまうと需給バランスが崩れる恐れもあるため貸し手も借り手も冷静な判断が求められます。

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