相続した空き家問題に解決策！
皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧頂き誠に有難うございます。
当社でも、年々ご実家の不動産を相続された方からの売却のご相談が増えてきておりますので本日はコチラに関連した話題についてご紹介したいと思います！
全国的に空家率が上昇傾向にある昨今、周囲の人の中にも実家の戸建てを空き家にさせたまま放置しているケースは少なくないはずです。同様のケースの中にも、家の中の家財道具や思い出の品などの整理や処分で時間がかかってしまうこともよくあります。
都内に上京して生きている人の中には、実家を相続してからしばらく空き家のままにしている人は多いと言います。空き家の間も定期的な掃除や修繕など維持・管理の手間もかかり、自宅から遠い場所なら負担も大きいのが悩みの種です。売りに出してから何年も買い手が見つからないケースも珍しくありません。管理が行き届かない空き家は周辺の環境にも悪影響を及ぼします。こうした由々しき事態の中、国も相続によって発生する空き家をできるだけ減らそうと様々な対策を取っていおり近年、改正された点も多いです。ここで、売却時にポイントとなる制度を押さえておきたいと思います。
まず一つは、2024年7月から実施された不動産仲介手数料の上限額の変更です。
それまで空き家の売却を仲介会社に依頼した場合、取引価格が400万円超では、仲介会社が受け取れる仲介手数料は、取引価格の3%＋6万円＋消費税が上限として、国土交通省の告示で定められていました。価格が400万円以下は一律18万円（税抜き）が上限です。ただ広告などの費用を考えると、この手数料水準では仲介会社が利益を上げることは難しく特に地方では、こうした面で空き家売却を依頼しても断られるケースもありました。
そこで、安い物件でも仲介会社が取り扱いやすいように手数料の上限を引き上げました。取引価格800万円以下の宅地建物では一律30万円（税抜き）へと変更されました。手数料の上昇は売り主にとってマイナスともみられがちですが、仲介会社が低価格の空き家を取り扱うインセンティブを高め、空き家を減らそうというのが国土交通省の狙いです。
逆に立地がよく、価格が高くなる空き家を相続した人なら、売却時の税金の心配も必要になります。税金を減らしたり、場合によってはゼロにできたりする仕組みもあることを忘れてはいけません。代表的なのが「相続空き家の譲渡所得3000万円特別控除」と呼ばれる特例だ。
相続した土地・家屋の売却で得た利益は「譲渡所得」になり、所得税や住民税がかかります。売却額から「取得費」（その物件を取得した費用）と仲介手数料など売却の費用を差し引いた額が譲渡所得となります。この譲渡所得に、所有期間5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%の税率を掛けて税額が決まる。所有期間は売却した年の1月1日時点で判断することに注意が必要です。売却した月が12月で購入時（5年前の10月とした場合）から物理的に5年経過していたとしてもその年の1月1日ではまだ5年経過していなければ翌年の1月1日以降でないと長期所有の扱いになりません。
【相続した土地・家屋の売却時に課税される税金とは？】
売却金額−（取得費＋売却にかかった費用）＝譲渡所得・・・・①
①×税率＝税金（納税額）
税率：所有期間5年以下は39.63％、5年超えは20.315％
※取得費と所有期間は被相続人の取得金額と取得時期を引き継ぐ（取得費不明の場合は譲渡額の5%）
なお、建物の取得費は減価償却される
話は少し戻りますが、譲渡翌年に確定申告をすれば譲渡所得から3000万円まで差し引けるのが、「譲渡所得3000万円特別控除」です。ただし相続人3人以上の共有の場合は控除額が1人当たり2000万円までになるので気をつけましょう。
特例の対象は被相続人が1人で住んでいた戸建て住宅とその敷地で、1981年5月末以前に建築され、原則、相続発生時まで被相続人が住んでいたことが条件となります。老人ホームに入居していた場合も、一定の要件下で認められます。家屋と敷地を譲渡する期限もあります。相続発生後3年を経過した年の年末まで、かつ2027年末までとなります。さらに、譲渡額は1億円以内であることが必要です。
注意しなくてはいけないのが相続発生後に耐震工事を実施するか、更地にすることも条件となります。ただし、既に耐震基準を満たしている家屋ならその必要はありません。2023年末までは譲渡前に相続人によって耐震基準を満たすか更地にする必要がありましたが、2024年以降は譲渡後、その翌年2月15日までに買い主が耐震工事をするか更地にする場合も認められるようになったことで緩和されました。旧耐震の空き家を減らすため、制度の運用を柔軟にしています。
相続時に相続税がかかった場合は、「相続財産譲渡時の取得費加算特例」を利用することもできます。これは、相続した土地や建物を一定期間内に売却した場合に、すでに払った相続税の一定額を物件の取得費に加算することで譲渡所得を圧縮できる仕組みです。「相続空き家の3000万円特別控除」と併用はできないので、どちらか有利な方を選ぶことになります。
相続した住宅の売却が想定される場合、配偶者居住権を設定すると、居住権には居住用財産の特例が使えず税負担が増える可能性があることにも注意が必要です。配偶者居住権とは、被相続人の自宅をその配偶者と子などが相続するとき、自宅の評価額を配偶者が自宅に住み続ける居住権と、その居住権の価値を差し引いた所有権に分けて、配偶者と子がそれぞれ相続する制度です。夫の死亡後、妻が自宅を売却して老人ホームなどの入居資金に充てることはよくあります。その場合、配偶者居住権は売却できず、居住権付きの家を相続した子も居住権付きでの売却は難しくなります。しかし、売却のため妻が生前に居住権を放棄すると、居住権の価値が所有権を持つ子へ贈与されたとみなされて贈与税がかかるのでここにも注意が必要です。
相続した住宅の売却時の税金にはほかにも複数の特例などがあり、その適用条件や、併用の可否などが複雑になっていることが運用の妨げになっているのは否めません。譲渡所得にかかる税金が多額になりそうで節税したいときには、専門の税理士や不動産業者に相談することも検討したほうがよいです。
相続した住宅や土地などが地方の不便な場所にあるなど、売却したくても買い手が見つからない場合は、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」を利用する手もあります。これは一定の条件で、申請者が負担金を支払って不要な土地を国に引き取ってもらう制度です。
土地がある都道府県の法務局への申請時と、法務局による審査時の2段階でそれぞれ条件があり、まず申請時に建物があると受け付けてもらえません。解体・撤去する必要があり、費用は残念ながら自己負担になります。担保権が設定されていたり、隣地との境界が不明確で争いがあったりする場合も却下されますので注意が必要です。審査段階では、土地に庭木を含む樹木や石灯籠などの工作物があったり、除去が必要なコンクリート片などが埋まっていたりすると認められない場合や地割れや陥没がある場合も否認されてしまうのでこの制度自体も残念ながらまだ改善点は多いです。引き取りが決まると、申請者は管理費相当額として一定の負担金を納めます。宅地、農地、森林といった土地の種類や面積ごとに負担金が決まり、市街化区域外にある宅地の負担金は、面積にかかわらず一律20万円になっています。申請・審査の際の条件は多少複雑なため、法務局が実施する事前相談を利用するか不動産業者に確認することをお勧めします。
当社（山信不動産株式会社）には、一般社団法人全国空き家相談士協会認定の「空き家相談士」がスタッフにおりますのでご実家の家屋や土地でお困りのことがございましたら、相続含めお気軽にお問い合わせ下さい！
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