全国に広がるホテル事業への投資性とは⁉︎

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧頂き誠に有難うございます！

本日は、国内におけるホテル事業の関心の高さについて纏めたデータをご紹介したいと思います。コロナ禍以降、反動需要やインバウンド効果もあって国内のホテル事業は年々需要を増してきています。こうした中、「投資性」という観点に着目し取りまとめたデータが話題になっています。

（株）価値総合研究所と（株）ニッセイ基礎研究所は先日、「わが国のホテル投資市場規模（2024年）」に関する調査リポートを発表しました。同調査では、ホテル・旅館の「収益不動産ストック」を把握するため、（1）現存するものすべてを対象とする「収益不動産」と、（2）機関投資家の投資意欲が特に強い立地要件を満たす「投資適格不動産」のカテゴリーに分類し、推計した内容になっています。ホテル・旅館の資産規模は「収益不動産」で約17兆円（前年比71%増）、「投資適格不動産」は約11兆7,000億円（同58%増）となり、2024年はNOIの大幅な回復とキャップレートの低下を受けて、前回の調査から大幅に拡大し、「収益不動産」「投資適格不動産」ともに過去最高水準を更新しました。各カテゴリーにおける「JREIT」の保有比率を見ると、「収益不動産」で14%、「投資適格不動産」で16%となり、2021年の調査結果とほぼ同水準となりました。

ホテル・旅館の「収益不動産ストック」に対する年間の取引量を確認すると、2013年にスタートしたアベノミクス以降、国内外の投資資金が流入し、増加傾向で推移していました。しかし、コロナ禍の影響を受けて2020年の取引額は約2,700億円（同47%減）にまで半減しました。その後、急速な宿泊需要の回復に伴い、取引額も2023年以降大幅に増加し、2024年は約9,000億円（同20%増）となり、過去最高水準を更新しました。「収益不動産」を都道府県別にみると、やはり「東京都」が約5兆6,200億円（占率33%）と最も大きく、次いで「大阪府」が約1兆8,600億円（同11%）、「神奈川県」が約9,700億円（同6%）、「京都府」が約8,900億円（同5%）、「北海道」が約8,500億円（同5%）と推計されました。東京都については、オフィスや賃貸住宅と比較すると占率は低く、地方にも一定の市場規模が存在していることが興味深い調査結果となっています。地方都市の中でも、著名な観光地を有する地域は安定した市場規模を維持しています。「延べ宿泊者数」と収益不動産の資産規模の関係を見ると、価値総研の推計で2030年の延べ宿泊者数は約7億人泊（対2023年比114%）に拡大すると見込まれ、特に外国人延べ宿泊者数は約2億1,000万人泊（同182%）と大幅な増加が予測されます。また、収益不動産の資産規模が比較的小さい一方、外国人比率の高い山梨県や岐阜県、福岡県、大分県などは、収益不動産の資産規模拡大が期待されています。このデータを逆算し、今後こうした地域行政も町おこしや観光誘致で開発などに予算を投じることも検討するかもしれません。

先日も米ホテルチェーン大手のヒルトンが、4月にオープンした「ウォルドーフ・アストリア大阪」（大阪市北区）の客室を報道公開し話題になりました。最高級の「プレジデンシャルスイート」（客室面積193㎡）は、地上181mから淀川や六甲山を一望できることが売りで、客室料金はシーズンにより変動があるものの1泊200万円程度と超超高級ホテルが誕生しました。同ホテルは大阪･梅田の再開発街区「グラングリーン大阪」にある南館の上層部（28〜38階）に入り、平均的な客室料金は1泊2人で14万円程度とのことです。ウォルドーフ・アストリアは米ニューヨーク発祥で、世界に30軒以上を展開する。大阪は日本初進出の店舗で、2026年には東京･日本橋にも出店予定とのことで今後も話題を呼びそうです。

その他、寮やホテル・高齢者向け住宅などを手掛け全国に支社を構える（株）共立メンテナンスは先日、2025年3月期決算（連結）を発表し、当期売上高2,289億3,300万円（前期比12.2％増）、営業利益204億9,100万円（同22.6％増）、経常利益214億1,700万円（同1.4％増）、当期純利益145億6,200万円（同17.3％増）と寮事業ホテル事業ともに業績は好調のようです。寮事業では、期初に8事業所・907室を新規開業し、期初稼働率97.0％（同1.2ポイント減）でスタートさせ、コスト管理や販売価格適正化等に取り組み、売上高は549億2,300万円（同5.0％増）、営業利益60億7,700万円（同3.3％増）となっており、期末時点の事業所数は526ヵ所（同7ヵ所増）、契約者数は4万3,991名（同1,259名増）とはちくの勢いで業績を伸ばしています。ホテル事業は売上高1,392億5,000万円（同10.9％増）、営業利益184億9,800万円（同24.6％増）と大きく増収増益でした。期中、販売価格適正化や公式サイト・メンバーシッププログラムの強化を行なった結果、高稼働・高単価が継続したことが大きな要因となっています。事業所数は138ヵ所（同1ヵ所増）、客室数2万1,440室（同73室増）とこちらも拡大傾向です。

この様に、国内において現在ホテル事業は注目の事業へと成長しています。こうした流れを受け、各社今後も増加傾向が続きそうではありますが用地取得やエリアマネージメントがさらに激化していくことは間違いなさそうです。重要なのは、一極集中がすすむ住宅やオフィスと違いホテル事業は地方都市含めた全国へ事業展開が期待出来ることです。より多くの観光客を全国的に分散させることがで出来れば地方経済の活性化につながり、ひいては日本全体の経済貢献へと寄与するだけに今後も目が離せない事業となりそうです。