2024年　基準地価発表

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本日は、一昨日発表となりました2024年度「基準地価」の話題についてご紹介したいと思います。

昨日国土交通省は、9月17日に2024年の基準地価を公表しました。この発表は不動産業界としては周辺の不動産相場を考えたり、査定評価をする上でも重要な価額なので楽しみです。全国的には住宅地や商業地といった全用途の平均は前年比で1.4%上昇し、3年連続でプラスとなりました。上昇率が拡大した三大都市圏では再開発や低金利下での堅調な住宅需要が地価を押し上げたかたちになります。訪日外国人客の増加などで地方でも波及効果がみられることも大きく寄与しています。

ここで改めて「基準地価」についてご紹介しておくと、土地を売買するときの目安となる価格の事で、各都道府県が不動産鑑定士の評価を踏まえて毎年7月1日時点の価格を調査し、国土交通省が9月にまとめて公表します。1㎡当たりの価格を算出した表記になります。地価動向は用途別に「住宅地」「商業地」「工業地」に分類しており、 地価調査にはほかに国交省が3月に公表する公示地価、国税庁が夏に公表する路線価があります。いずれも1月1日時点の地価を算出します。公示地価は市街地が中心で、基準地価は地方の山林も含むため地方の地価評価がわかります。路線価は主要な道路に面した土地を対象にし、相続税や贈与税の算定に使う価額になります。

7月1日時点の地価動向として、用途別では住宅地の全国平均が前年比で0.9%伸び、商業地も2.4%上昇し、ともに3年連続でプラスとなりました。今回話題になっているのは地方含めた全用途全国平均上昇率が1991年の3.1%以来約33年ぶりの伸び幅となった事です。

今回特に東京、大阪、名古屋の三大都市圏で上昇が目立ちました。上昇地点の割合をみると、2024年は84.4%と2年連続で8割超の地点が上昇しており、新型コロナウイルス禍前の2019年は58.9%にとどまっていました。2024年は東京圏の商業地に限れば、94.5%が上昇しています。地価が最も高かった地点は毎度お馴染みになりましたが19年連続で東京・銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」でした。なんと、1㎡当たりの地価は4210万円で前年比で5.0%伸びています。まだ伸びるんですね。。

全用途の平均上昇率は東京圏が4.6%、大阪圏と名古屋圏はともに2.9%でした。相次ぐ再開発が商業地の地価を押し上げた結果となります。東京の渋谷駅近くの一地点では上昇率が2023年の4.8%から18.1%に大幅拡大しました。

日銀は7月に政策金利を引き上げたものの、引き続き緩和的な金融環境が続くと見込まれます。海外投資家も金利水準の高い欧米と比べて、日本市場は相対的に魅力が高い状況が続くとの見方が強そうです。実際、日本の不動産投資額は2024年1〜6月期でおよそ2.6兆円と前年同期と比べて1.2倍に拡大しており、国内勢がオフィスやホテルなどに積極投資を続けていることに加え、海外からの投資額も前年並みの水準で今なお推移しています。

そして、気になる神奈川県の基準地価（7月1日時点）はというと、住宅地が前年比3.2%上昇し、3年連続の上昇となりました。具体的なエリアでは海に近くて大型商業施設が集積し、若い家族連れに人気のJR辻堂駅（藤沢市）周辺が高い伸びを見せました。今年、相鉄・東急の直通運行の効果で公示地価や路線価でも大きな伸びを見せた相鉄線沿線や新駅で話題になった「新綱島駅」周辺も好調でした。全体的には住宅地の調査地点636のうち、566地点が上昇した結果となりました。上昇地点は89%（前年は80.2%）と、2年連続で8割を超え、逆に下落地点は10（同54）で、多くの地点で下落率が縮小しました。横浜市、川崎市、相模原市の3政令市は全ての区で上昇し、いずれも上昇幅は拡大し、横浜市は全体で3.4%上昇（同2.5%上昇）しました。川崎市は交通利便性の高い地域がけん引し、4.4%の上昇（同2.4%上昇）で相模原市は3.2%上昇（同2.1%上昇）しました。新型コロナウイルス禍以降のライフスタイルの変化で、自然豊かな湘南エリアの住宅需要も好調となり、前述でもお伝えした辻堂では上昇率が12.7%でトップの伸び率で、複合商業施設「テラスモール湘南」や海岸への近さが人気を集め、需要が広がっています。一方、商業地は上昇地点の占める割合が90%（同85.8%）となり、県全体で6.2%（同4.3%）の上昇となった。市街地再開発事業や商業施設への投資意欲が旺盛だ。上昇率のトップは、企業やホテルの進出など商業の集積が進む横浜市の横浜みなとみらい21地区（21.6%）です。横浜駅周辺も複合高層ビル「ザ・ヨコハマフロント」が完成するなど利便性向上への期待感から地価が上昇し、川崎市、相模原市もそれぞれ8.4%（同5.6%）、5.7%（同3.7%）と上昇率が拡大しました。

しかしながら、足元では金利が上昇傾向を示しており、一部ではリモートワークを背景にした郊外の「戸建てバブル」の崩壊を懸念する声も聞かれます。今後金利の動向次第で、不動産価格も影響を受けるので引き続き市場を注視する必要があります。コロナ禍以降地価は完全に戻りましたが今後、どこまでその伸びが続くのか？また、一極集中需要の分布に戻ってしまうのか？注目していきたいと思います。