4会合連続の政策金利据え置きでどうなる今後の住宅ローン⁉︎横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、日銀が7月末に政策金利の据え置きを決めたことを受け、各銀行が徐々に住宅ローンの引き上げに踏み切る動きが出てきている話題についてご紹介したいと思います。都心のマンションでは、世帯年収2,000万円が購入可能目線とまで言われる時代へ突入してますが今後の住宅ローンはどの様にそうした受け皿を整備していくのでしょうか？

日銀は先月末に開いた金融政策決定会合で政策金利を0.5%で据え置くと決めました。米国の関税政策の影響で経済・物価をめぐる不確実性は高いままで見極めを続ける模様です。植田和男総裁は記者会見で「賃金と物価が相互にプラスに影響するメカニズムが途切れずに続いていくか確認したい」と述べ、今後も米国の関税政策と物価との連動性に注視していく考えを示しました。結果として、1月会合で利上げを決めた後は4会合連続の現状維持となりました。植田総裁は経済・物価情勢の改善に応じて引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整するとも話し、利上げを継続する姿勢も明示しました。先日の石破総理による日米間の関税交渉が合意に至ったことは「大きな前進」と評価した一方で「各国の通商政策の展開や影響を巡る不確実性が高い状況が続いている」と強調していました。日銀は2026年度にかけて関税の影響で国内外の経済が一時的に減速し、その後、改善していく見通しという見解を示していました。

日銀は一時的な変動要因をのぞいた基調的な物価上昇率を重視しており、植田総裁はなお2%を下回っているとの認識を示し、まだ関税の影響を受けて足踏みするという局面には入っていないとの考えでごくゆっくり上昇が続いていると説明していました。物価変動の影響を除いた気になる実質賃金については徐々に上昇していくと考えている様です。日銀内部では最短で秋の利上げが意識されていますが、10月は日銀短観や支店長会議を通じて、企業の収益や設備投資、価格・賃金の設定に向けたデータや情報が集まるため、その結果次第でまだどうなるかわからない状況です。日米両国の中央銀行がともに金融政策の方針を据え置くと決めたことで、一時外国為替市場では円売り・ドル買い圧力が強まりました。当面は日米間の金利差が縮まらないとの見方が広がり、円相場は一時1ドル=150円台をつけたのが印象的でした。

そんな中、大手銀行5行は据え置きを決めた同日には8月の住宅ローン金利を発表し、三菱UFJ銀行など5行が10年固定型の住宅ローン金利の引き上げを発表しました。固定型の主な基準となる10年物国債利回り（長期金利）の上昇を踏まえた判断かと思います。

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各行の金利は三菱UFJ銀行は1.95%、三井住友は2.05%、みずほは1.9%、三井住友信託は2.095%、りそなは2.345%という内容でした。変動型の住宅ローンの貸出金利は、政策金利に連動する短期プライムレート（短プラ）が主な指標となるため、住宅購入者の8割近くが選んでいる変動型の住宅ローンの基準金利は5行とも据え置く結果となったことで、ひとまずは実需購入層への影響はそこまで出なさそうです。

とはいえ、住宅金融支援機構の全期間固定型の「フラット35」の主力タイプの金利は節目となる2%が近づきつつあります。実行件数首位のSBIアルヒは「変動型から固定型への借り換えは昨年よりも増えている」としていますが、足元では固定型と変動型の金利差が広がっているのが現状です。

ここでおさらいですが、各銀行は一般的に4月と10月に変動型の基準金利を変更するため、日銀が次回以降の金融政策決定会合で政策金利の引き上げを決めた場合でも、変動型の基準金利の引き上げは最速で2026年4月となる見通しなので覚えておきましょう。預貸率が高い一部のネット銀行では、預金獲得キャンペーンの原資になる利ざやが取れない苦しい状況が続くため大手都市銀行に比べ利上げ幅も大きい予想がされ、利上げへの判断も早そうです。

低金利が売りのネット銀行に逆風

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そして、先日東京カンテイが「新築マンションが購入可能な目安世帯年収」を発表し話題になりました。新築マンションの70㎡換算価格を、（独）住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」で公表された都道府県ごとの住宅ローン栄養者の年収倍率で割り、駅ごとに集計したものです。首都圏で2024年に分譲マンション供給のあった集計対象駅282駅のうち、目安世帯年収が「2,000万円以上」となったのは21駅、シェアは7.4％で、2019年（集計対象355駅）の5駅・シェア1.4％から大幅に増加しています。2,000万円以上という駅の分布についても、JR山手線南側エリアのみだったのが、同北側エリアや周辺エリアにも拡大し、一部は城南エリアや横浜市内中心部でも散見されるようになり範囲が徐々に拡大しています。「1,500万円以上」は40駅（19年比25駅像）・シェア14.2％（同10.0ポイント増）、「1,000万円以上」は108駅（同18駅増）・シェア38.3％（同12.9ポイント増）といずれもシェアを大きく拡大させていました。この結果は、近年の価格上昇が反映された形となり、理由として人件費・原材料費等の上昇による建築費の上昇と、供給の中心となっている大手ディベロッパーが販売ターゲットを『パワーファミリー』『パワーカップル』と呼ばれる高年収層に絞り込み、都心立地の新築マンションを開発していることが数字となって表れたのでは無いか予想できます。

特にどの駅が上昇しているかというと、2024年の目安年収倍率が最も高かったのは都営三田線「白金高輪」駅の4,233万円（同128.5％上昇）、2位は東京メトロ銀座線「表参道」駅の4,177万円（同206.4％上昇）、3位は東京メトロ南北線「麻布十番」駅の3,857万円（同151.7％上昇）となった。トップ50には横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅やJR京浜東北線他「横浜」駅、同「浦和」駅など、東京都内以外の駅もランクインしており、交通アクセスの良さや都心への近さに加え都市開発や住環境の観点から選定されている様です。