不動産価格高騰にメスは入れられるのか⁉︎
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本日は、今夏の参院選で各政党が訴えたポピュリズムの中でも「不動産市場価格の抑制」についてご紹介したいと思います。高騰が続くマンション価格に政府は今後どのようにメスを入れていくのか？価格抑制への対処は「市場供給量」「税制・補助金」「金融（金利）」「情報量」「市場参加の促進」という五つの要素を同時並行で強化し、長期にわたって取り組むことが不可欠です。
参院選で民意を集め躍進した政党は、住んでない家への「空室税」の提起や外国人の購入規制などでも注目を集めました。国土交通省は不動産の登記情報を取り寄せ、日本に居住していない所有者の実態を調査し始めています。生活面では「コメ騒動」から始まり「億ション批判」へと対象を広げ、ポピュリズムを政治力に転化していたことが印象的でした。
実際に今後の政治において「マンション価格」にメスは入るのでしょうか？
過去にも政治が不動産市場に直接介入するまでには至らずに終わったケースは多々ありました。コメ騒動にも同様のニュアンスはありますが、集票に関わる業界が反対する政策には慎重になりがちです。実際に価格抑制策が市場を過度に冷え込ませないかと不安の声もあります。
こと不動産の高騰において客観的に考察すると、低金利が長く続いて資産需要が急増したこと、都市部の土地供給が制約されたまま再開発が進んだこと、地政学リスクに伴う人件費及び建材費の高騰、規制強化と減少する建設投資など多様な要因が住宅価格に影響を与えています。それをデベロッパーだけを悪者にしても根本的な解決策にはなりません。
海外の事例で言えば、空室税を導入したカナダは値上がりを狙った投資用の空き物件の一部が賃貸に回りましたが、実際の不動産価格は供給数や金利の動向が左右しています。不動産ではないですが、ベネズエラでは2000年代にチャベス大統領が貧困層の支持を得るために食料品やガソリンの価格を統制しましたが、採算割れを嫌う企業が生産を減らし、物資不足で激しいインフレが生じてしまいました。結果、貧困層を苦しませる結末を迎えてしまいました。
では一体どのような施策が有効なのでしょうか？たとえば高額物件への課税強化や販売制限といった短絡的な対応もあります。しかしこうした手法は、新規供給を萎縮させ、中価格帯・賃貸市場を圧迫し、最終的に住宅ストックの多様性を失わせるリスクもあります。総合的に勘案すると、供給面では都市の容積率緩和や公的支援による中低所得者向け住宅の建設促進が必要ですし、消費者の購入マインドを上げるためには税制インセンティブの見直しや住宅ローン金利の抑制など、需給改善のための構造的改革が不可欠かと思います。しかし、「あれをやるとこれが」状態にもなるため全て検証していく必要があるのも事実です。
高額物件だけに焦点をあてた政策だけでは、ボトムゾーンの実需層には全く響きません。供給面で即効性があるのは、民間による中価格帯・賃貸住宅の新規供給を促進を名目とした都市部の土地利用規制を見直し、用途地域の緩和や建ぺい率・容積率の引き上げです。同時に、公共用地や空き家ストックを活用した公的中低所得者向け住宅を積極的に整備し、将来的なストックとして安定的に市場に供給する仕組みを構築しなくてはいけません。しかし、ここで重要なのはエリアの選定です。どの地域に供給不足があるのかといった実態をデータで示しながら議論の質を高める必要があります。需要エリア自体が一極集中してしまっているのも問題で、需要エリアを拡大することも重要です。メディアも、政治家の「口争」だけを扱うのではなく、都市経済や人口動態、金融市場の仕組みなど正確かつ正しい情報伝えることで適正な民意へ変換されることが望ましいと思います。
そしてこれが最も重要なことかもしれませんが、消費者自身も「住まい」に関わる政策決定プロセスに参加することです。参院選でも一部政党では、SNSやAIを活用し気軽に負担なく民意を集約するシステムを公開し話題になっていました。海外でも積極的にこうした動きはあります。これは余談ですが、直近で政権交代が16年周期で起こっているそうです。今年は、丁度その潮目にあたるそうで実際少数与党になっています。こうした状況下の中であれば、本日ご紹介した不動産の価格ポピュリズムは政治に対し、大きく左右することになりそうです。
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