今注目の超長期住宅ローンとは⁉︎

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本日は、更なる利上げ予測が濃厚な中「住宅購入」を諦めるべきか？それとも今買うべきなのか？はたまた、もう少し待ってみるべきか？など今後の住宅購入にとっても重要な「住宅ローン」が今改めて注目されている話題についてご紹介したいと思います。

20・30代の若者を中心に、住宅ローンの返済期間を最長50年まで延ばす「50年ローン」が今注目を集めています。当SANSHIN picks内でも過去にとりあげたこの「50年ローン」ですが物件価格上昇の影響で借入額も増加したことで、返済期間を延ばし、毎月の返済負担を抑える動きが広がっているからです。ただ、返済期間が長いと利息負担が重くなるなどデメリットもあるため返済計画は、より慎重に考えなくてはいけません。

昨今年々増えてきているの共働き夫婦（パワーカップル）も、住宅ローン控除の対象期間が終わったら、できるだけ繰り上げ返済して返済期間を短くしたいと考えている人も少なくないです。当社のお客様とも返済計画についてお話していると、政府も推奨する少額投資非課税制度（NISA）を使って投資信託を毎月数万円購入していき10年以上経ったのち、ある程度まとまった額が用意できれば繰り上げに回す計画のお客様もいらっしゃいました。

そして、新たに注目を集め始めたのが超長期住宅ローンです。住宅金融支援機構の2025年4月調査で、2024年10月から2025年3月に住宅ローンを新たに借りた人のうち、返済期間を35年超にした人は約25%を占めていたそうです。背景には50年ローンを扱う銀行の増加が増えてきたことにあります。50年ローンは主に20代から30代前半の契約者を対象に、完済時年齢80歳ぐらいまでを上限に返済期間を最長50年にするローンのことで、2023年8月に住信SBIネット銀行がネット銀行で初めて取り扱いを開始し、その後、auじぶん銀行やPayPay銀行も導入を始めました。住信SBIは2025年度の4〜9月の契約のうち、約3割の返済期間が35年超だったそうです。

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する固定金利商品も、最長50年の「フラット50」があります。2025年4〜9月の申請件数は4118件と前年同期に比べ4倍に増加しており、物件価格の上昇と、今後の金利上昇を見据え固定金利を選ぶ人が増えた点が影響しているようです。従来のこの商品は長期優良住宅が対象でしたが、10月に予備認定マンションや管理計画認定マンションも加わったことで今後も需要は増加しそうです。

50年ローンは毎月の返済額が減るのが最大の利点となります。例えば8000万円借りる際、35年返済の「フラット35」の10月の最低金利は年1.89%。毎月返済額は約26.1万円に対し「フラット50」は年1.99%と金利はわずかに上がりますが、毎月返済額は約21.1万円に下がります。

しかし、注意しなくてはいけないのが毎月返済額が減ると、借入可能額が増えることもあります。金融機関は審査で「返済比率」を重視しているため一定の金利での年間返済額を年収で割った数字で、35%〜40%などの上限があります。毎月返済額が減ると、返済比率は下がりその分借入可能額も増額できるということです。今までは、35年返済は年収に対し7倍程度が借入限度額といわれていましたが、50年は8倍、9倍になるケースもあります。

ライフプランが変わりやすい若年層には、目先の支払いを抑え柔軟に返済方法を考えられるのも利点かもしれません。返済期間は借り入れ後に短くできますが、延長はできない仕組みです。しかし、長い時間をかけて返済するため、ローン残高は当然に減りにくいです。その結果、利息が膨らみ、総返済額は増えます。8000万円を固定金利で借りる例では、35年なら総返済額は約1億900万円ですが、50年は約1億2600万円と利息だけで1700万円も多く支払わなくては行けないことを忘れては行けません。生涯年収のうち住宅に払う額が増えると、老後資金を圧迫する懸念が高まる危険もあります。簡単なシミュレーションとして、29歳で住宅ローンを借りた場合の60歳時の残債は、35年返済なら約1200万円なのに対し、50年は約4000万円となります。定年時の残債は1000万円程度に抑えるのが基本と言われており、退職金の多くを住宅ローン返済に充てると老後資金に影響してしまう恐れがあります。定年時の残債が1000万円を大きく上回るなら、繰り上げ返済を計画すべきかもしれません。

これに対抗して、値下がりしにくい都心の物件を買い将来売却してローン完済を考える人もいます。売却までの返済額を抑えようと返済を長期にする場合もあります。ただ元金の減少ペースが遅いと、物件価格の下落ペースの方が速い場合などは、残債が売却額を上回る「残債割れ（オーバーローン）」になる可能性は高まり、売却するにも完済できず自己資金を手出ししなくては行けなくなります。

借入額8000万円の例で返済開始20年後の残債は、35年が約4100万円、50年は約5700万円。前段のリスクを考えると、物件を売るなら残債を上回る売却価格が条件となります。50年の方が残債が多く、オーバーローンにならずに売るハードルは上がってしまいます。変動金利の場合、返済期間が長いと金利変動時の影響が増します。そうしたことも踏まえると50年ローンを選択するのであれば、返済計画を今までの35年もの以上にしっかり考えなくてはいけません。

最後に・・・

私はお客様に、「お住まいの値段が上がることは普通あり得ません、なぜなら使い古したものだからです。」というお話しをすることがあります。しかし今のインフレ時代は不動産バブルと少々加熱気味に発想される方も少なくないです。ここで大事なのは、こうした今のご祝儀バブルを減算したときにも値崩れしにくい（※値上がりしやすいでは無いです）住まいを見つけることが重要です。不動産は一にも二にも「立地」になります。建物は古くなりますが土地は古くなりません。それ故、もし短中期的に売却をし完済する返済計画で住み替えをお考えの方は、特にこうしたポイントに着目して物件選びは必須です。

50年ローンだと、20～30代で借りて返済完了が70～80代になります。我々40代の親世代（団塊の世代）からすると、現役生活を高金利時代に経験しているためか子供や孫がポンと住宅を購入することに思わずブレーキをかけてしまうそうです。バブル崩壊のトラウマがあるからというのもありますが、大きく時代は変わってきています。ローンの返済期間が延びると、金利負担が増えてローン残高が減りにくい一方で、毎月返済額が減り（これを貯金と捉える考え方も増えてきています）、インフレで住宅価格の上昇メリットを得られる可能性もあります。長期で住み続けるなら、ボーナスなど資金に余裕ができたら繰り上げ返済を計画すれば良いのだと思います。インフレ下では住宅価格も上がるので、5~10年住んだら売却して住み替えもできるかもしれません。インフレ時代の住宅ローンに対しての考え方や住宅としての金融資産としての魅力は我々昭和世代とは当然に違ってきているのだと思います。