住宅購入に朗報！住宅ローン控除要件緩和検討
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本日は、住宅ローン控除の適用要件の緩和措置について政府が検討に入っているという話題についてご紹介したいと思います。今回の緩和内容は利用者目線ではとても効果のある内容だと思いますので是非チェックしてください！
国土交通省は5年ごとの住生活基本計画で、住宅ローン減税の適用基準として準拠してきた居住面積の目安を「40㎡程度」に引き下げることを公表しました。現状の「最低50㎡」を改定することになります。これにより、1Kや1LDKといった狭いマンションや戸建てにもローン減税を適用できるようになり、資材高などによる住宅価格の高騰を踏まえ、消費の停滞を防ぎたい思惑があります。特に昨今の新築マンションは、資材費や人件費高騰の影響もあり販売価格を据え置くために専有面積を縮小している傾向が色濃く、購入検討者も従来の適用要件では制度が利用出来ず二の足を踏んでしまっていました。
住宅ローン減税とは、お金を金融機関から借入し住宅を購入した際に税金の支払いが少なくなる国の制度のことで、年末のローン残高から一定の比率にあたる額を所得税などから差し引く仕組みとなっています。政府としては家計負担が大きい住宅の取得を税制面から後押しする狙いがあり、国土交通省によると2023年度に新築住宅を購入した人のうち約7割が制度を使っていたそうです。2024年度の減収額は国と地方あわせておよそ1兆円にもなっています。現在は2022年から2025年の4年間の措置となっており、与党は年末にかけて税制調査会で2026年以降の措置を議論する予定になっています。現行の制度では所得税や住民税から差し引けるのは借入残高の0.7%で、減税期間は新築住宅などでは13年間、中古住宅は10年間です。適用対象になるためには利用者の所得や床面積など一定の要件があるため今回の議論にはそうした裾野を広げる効果があります。
原稿の制度では、借入限度額は新築と中古で差があるほか、耐震性や省エネルギー性能に応じて差がついています。そうしたことからも、与党での議論では床面積に加えて現在の新築と中古の差をどう扱うかが焦点になりそうです。国交省によると、2023年に流通した住宅のうち4割が中古住宅で2013年の3割から上昇傾向にあり、中古の支援を手厚くする必要性も高まっています。
計画は10年間の住宅政策の方向性を定めるようで、2035年度までの計画を2025年度中に閣議決定する模様です。計画は住宅ローン減税のほか、不動産取得税や登録免許税の軽減、住宅購入に関連した贈与の際の非課税措置の対象を左右しうるだけに大大注目の内容となりそうです。
新計画では2人世帯、両親と子の3人世帯、両親と未就学の子2人の4人世帯の場合の居住面積として「40㎡程度を上回る住宅の供給や流通を推進する」と明示するようで、住宅政策の基本を現在の「両親と子2人で最低50㎡」から転換します。この緩和が確定すれば、販売元のデベロッパー側も販売促進としてそれに合わせたプランを設計してくることになりそうです。
現行の住宅ローン減税は特例があるものの、適用対象の原則は床面積が50㎡以上となっています。特例は世帯の合計所得が1000万円以下の場合、新築に限り40㎡以上とするというものです。
なお、この床面積表記で注意しなくてはいけないのが、販売図面等に記載の床面積は「壁芯面積（壁の中心から起算）」のことで、国交相の指す床面積と比べて数㎡大きい表記となっており、登記簿上の「内法面積（壁の内側から起算）」が40㎡を超えていれば問題ありません。
年末にかけて与党の税制調査会を中心にローン減税のあり方を議論する方向で、2026年度以降に減税対象が広がる可能性があります。不動産取得税の軽減や贈与税の非課税なども50㎡以上が対象となっており、これらも変更が視野に入るかもしれないためさらに住宅購入の需要が拡大しそうです。今までの制度の背景には、住生活基本計画で最低限必要な住居の面積の目安によるものがありました。それは単身者で25㎡、2人以上の世帯は10㎡に人数をかけて10㎡を足し合わせた値となっています。3歳以上の未就学児は0.5人換算とし、2人世帯なら30㎡、3人なら40㎡となります。両親と未就学の子2人の4人世帯でも40㎡となる計算です。10歳以上の子2人と両親の4人世帯では50㎡となり、政府としてもこの値を基本に税制など各種施策を組み立ててきた経緯があります。
転換の背景には世帯構造の変化があります。国立社会保障・人口問題研究所によると、2020年と50年の比較で増加するのは主に単身や高齢夫婦の世帯となり、住宅価格の高騰もあり、より小規模な住宅が増える傾向にあります。実際に国交省の建築着工統計では、分譲マンションの床面積の平均はピークの2001年の95㎡が2024年は70㎡に小さくなってきています。家庭の実情によって広い住まいを求めるニーズはあるため国交省の審議会でも民間委員から引き下げには慎重な議論が必要だとの声も上がっているそうで今後は、ライフステージに合わせた住み替えに対応した施策の充実も求められます。最低居住面積は健康で文化的な生活に欠かせない住宅を大量供給する観点で定めており、2023年時点では最低基準に満たない世帯は3.8%にとどまっているそうです。本来生活する上で居住空間は広いに越したことはありません。しかし、こうした後付け緩和を検討しなくてはいけなくなったのは物価高騰にあります。まだ、民間の消費が追いつけるほどの収入安定とはいっていないのが現状なので今後、こうした後付け以外にも根本的な所得税や消費税、社会保険料の見直しにも注力して欲しいものです。
