住宅ローン金利更なる上昇懸念⁉︎

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本日は、各メディアで報道されほぼ確実と言われる「政策金利の利上げ」の話題についてご紹介したいと思います。今年に入ってから、利上げ風潮は消えず年初の利上げからとうとうこの12月の会合で更なる利上げが確実となりそうです。

日銀が今月１８、１９両日に開く金融政策決定会合で、政策金利を引き上げる方針を固めたことが各種メディアで公表されました。利上げは１月以来、７会合ぶりとなり、利率は現行の０．５％から０．７５％に引き上げる見込みです。１９９５年９月以降、政策金利が０．５％を超えたことはなく、約３０年ぶりの高い水準となります。それだけでなく、年間の利上げ幅が0.5％というのも歴史的な利上げです。良好な企業業績を背景に、来年の春闘でも堅調な賃上げが続くと見込まれることから、金融正常化の再開に踏み切ったようです。

積極財政と金融緩和を志向する高市政権が今年１０月に発足した後、日銀が利上げするのは初めてのことになります。仮に利上げを見送って急激に円安が進行すれば、輸入物価が高騰してインフレが加速する恐れがあるため、物価高対策を重視する政府は政策変更を容認する姿勢のようです。日銀は、株価の暴落や政局の混乱といった不測の事態が起きないか見極めた上で、１９日に利上げを最終的に決定する見込みです。

日銀は１月の利上げ後、トランプ米政権の高関税政策の影響を懸念し、大規模な金融緩和の修正をいったん休止していました。来春闘に向けた賃上げの勢いが継続すると確認できれば、利上げを再開する方針を示してきましたが、トランプ政権の関税政策が企業収益に与える影響は限定的で、2026年の春闘でも、高い水準の賃上げが実現するとの見方が広がっていることが判断材料になっているようです。そのほか、外国為替市場の円相場で一時1ドル＝157円台をつけるなど、円安が進んだことも、日銀の利上げに向けた判断を後押ししているとみられます。利上げを見送れば、円安がさらに進行し、輸入物価の高まりを通じてインフレ圧力が強まるおそれがあるなか、高市政権も利上げを容認せざるを得ないのでしょう。日米が７月に関税交渉で合意したことなどで世界経済の不確実性が後退し、国内景気への悪影響は当初の想定より限られる公算が大きくなっていて、日銀は本支店のヒアリングなどを通じて賃上げの情報を収集していますが、来春闘で一定程度の伸びが継続すると手応えを感じているもようです。このため日銀は、経済・物価の改善が今後も継続し、２％の物価目標実現の確度が高まっていると判断しているのかもしれません。

金融市場の焦点は、今回の利上げ以降も金融政策の正常化、つまりどの水準まで利上げが継続できるのかに移ってきています。0.75%への利上げでも円安の勢いは止まらず、物価も高い水準が続くとなれば、ある程度の水準までの利上げは必要となるからです。政策金利の1.5%がひとつの到達目標とみており、半年毎にあと3回の0.25%の利上げで達成することになります。

しかしながら、本当にこのペースで利上げするとなると住宅業界において不安ななのは、消費の低下です。日銀の利上げは、住宅ローン金利を通じて家計に波及することになります。大きく影響するのが、利用者の8割が選んでいる変動型金利です。変動型が連動する短期金利は日銀の政策金利に左右されます。日銀が今回利上げを決めれば、2026年4月から基準金利が引き上げられ、新規に借り入れる場合は同月以降、既存の契約者は7月ごろの返済分から新たな金利が適用される可能性があります。今までの流れから考えると、各銀行の住宅ローン利上げ幅も政策金利の利上げ幅と同率のケースが多いことから今回もそのまま0.25%の反映となりそうです。

実際に2025年12月からの変動型金利では、大手銀行5行の最優遇タイプの平均が0.75％となっています。

少しシミュレーションをしてみましょう。新規に3500万円を0.75％で元利均等返済にして借り入れ、完済まで金利が変わらないと仮定すると、毎月の返済額は約9万5000円、総返済額は3980万円ですが、金利が上昇して1.0％で借り入れることになると、毎月の返済額は約9万9000円、総返済額は約4150万円に増えることになります。また、日銀がこの先、さらなる追加利上げに踏み切り、借り入れから1年後に1.25％へと上昇するとした場合、毎月返済額は約10万3000円に、総返済額は約4304万円に膨らんでいくことになります。一方、政策金利の引き上げは、住宅ローンの利払い増につながる反面、預金金利が上昇して恩恵がもたらされる面もあります。みずほリサーチ＆テクノロジーズが、預金や住宅ローン金利について一定の想定を置いて試算したところ、0.5％から0.75％への追加利上げにより、家計全体ではプラス・マイナス効果の差し引きで1世帯あたり年間約4000円のプラスということです。

ただ、これはあくまで家計全体で平均した数字で、以前に当SANSHIN picksでもこの話題については取り上げましたが昨今若い世帯では、預金よりも借入が多い世帯が大半なのでこの理論はあまり通用しないかと思います。。住宅ローンなどの負債を保有する世帯に限定して試算すると、利上げの影響は1世帯当たり年間約2万円のマイナスになります。特に、金融資産が少なく住宅ローンの残債が相対的に多いとされる若年層では負担増となる傾向が強く、世帯主年齢が30歳台の世帯では年間約4万2000円のマイナス、29歳以下の世帯では約4万5000円のマイナスとなる計算です。

政府としても、こうした消費低下対策として中古住宅への住宅ローン控除制度の拡充を検討しています。これまでの制度では、住宅ローン減税の対象となる借入限度額は、中古住宅の場合「最高3000万円」でした。 しかし今回の調整案では、子育て世帯が中古住宅を購入する場合、この上限が最高4500万円まで引き上げられる方向です。新築住宅（長期優良住宅など）の最大5000万円との差が縮まり、価格が高騰している現在の不動産市場において、より大きな減税恩恵を受けられるようになります。さらにこれまでは、新築住宅の減税期間が「13年間」だったのに対し、中古住宅は「10年間」でした。今回の改正では、中古住宅も新築と同様に13年間に延長される見込みです。 減税期間が3年延びることで、トータルの節税効果が大きくアップします。これにより、「減税期間が短いから中古はやめておこうかな…」と悩んでいた方にとって、中古物件が有力な選択肢となります。

今回の改正の背景には、新築住宅の価格高騰があります。 政府は、既存のストックである中古市場を活性化させ、若い世代や子育て世代が無理なくマイホームを持てる環境を整えようとしています。住宅ローン減税制度自体も、今年末で期限切れとなる予定でしたが、制度を5年間延長した上で、こうした拡充策を盛り込む方針です。

物件価格が上昇するなか、返済期間を最長50年まで伸ばす「50年ローン」や夫婦ふたりで借りる「ペアローン」の利用も増えています。今後もネット銀行を中心に競争力のある金利をめぐる顧客獲得競争は続くと見込まれ、借り換えで総返済額を抑えられるケースも多くなっていくと思います。新規に借り入れる際も、借り換えを検討する際も、返済額に対し収入の余裕がどの程度あるのか、この先の資金計画や手元資金の状況からどのくらいの金利上昇を許容できるのかなどを見極めて、どの金融機関のどのタイプのローンが最適なのかを慎重に判断することが求められそうです。　　

注意しなくてはいけないのが、変動型で「5年ルール」が適用されるケースです。5年間は途中で金利が変わっても毎月の返済額は変わらないため、家計負担の当面のアップは避けられるが、金利上昇が続いていけば返済額に占める利息の割合が高くなり、元金の返済ペースが落ちて総利息は増えていきます。では、変動以外の選択肢はどうでしょうか？固定型金利も上向き傾向にあります。大手銀行5行は12月から適用する10年固定の基準金利を引き上げ、年4.40％～5.15％としました。3メガバンクの平均は4.83％と、さかのぼれる2006年4月以降で最も高い水準になってきています。最優遇金利も、5行で引き上げられ、年2.26～2.665％となりました。

こうした背景には、銀行が固定型金利を決める際に目安とする長期金利が上昇していることがあります。日銀の利上げが確実視されるなか国債が売られやすい環境にあるほか、積極財政を打ち出す高市政権の大規模な経済対策などを受け、財政悪化懸念が高まっていて、長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りは、約19年ぶりの2％到達が視野に入る展開となっています。

固定型で注意しておきたいのが、たとえば10年固定だと、11年目以降の金利が決まっていない点です。10年経過した時点で、再び10年固定にするのか変動型にするのかなどを選ぶことになり、適用金利は、その時点の基準金利から優遇幅を引いて決まるが、基準金利はそのときにならないとわからないことに留意しておく必要があります。なお、住宅ローン比較診断サービス・モゲチェックによると、12月時点での固定（フラット35）と変動の金利差は年1.19％で、固定型より変動型の方が低位の状況が依然として続いているのでまだまだ変動金利への需要のほうがありそうです。