各社本格始動「アフォーダブル住宅」！横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。
特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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本日は、以前より当SANSHIN picks内でも注目してきました「アフォーダブル住宅」について、具体的な建設計画がメディアを通して発表され始めましたのでその話題についてご紹介したいと思います。

東京都心の大型再開発にあわせて家賃が相場より2割ほど安いアフォーダブル住宅が広がってきております。アフォーダブル住宅とは、おおむね相場の8割以下の家賃で提供する割安な賃貸住宅のことで、昨今投資資金の流入などを背景にした住宅価格の上昇を受けて整備が進んでいます。米ニューヨークや英ロンドンが先行し、東京都も海外の事例を参考にして供給に乗り出しました。まずは、東京都が民間と計200億円超を出資する官民ファンドの資金を活用して350戸を整備し、外郭団体の東京都住宅供給公社の1200戸を転用する計画が発表されました。アフォーダブル住宅を整備する民間事業者向けには、再開発の際に容積率を緩和する制度も検討しており、ファンドを活用した住宅は子育て世帯などが対象となります。東京都住宅供給公社のアフォーダブル住宅は6月中には募集を始めるとのことです。家賃は2割安で新婚世帯や子育て世帯が対象となり、世帯年収の上限を設けます。都は事業者が周辺に同住宅を整備することを評価に加え、複合ビルなどの容積率を緩和することで開発業者にも協力を仰いでいます。年内にも、大手デベロッパーの住友不動産などによる中央区や渋谷区での再開発に初適用することが併せて発表されました。

注目の「アフォーダブル住宅」に新たな施策

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！本日は、家賃相場の高騰を背景に東京都が打ち出している「アフォーダブル住宅」について供給を増やすための施策が新たに発表された話題についてご紹介したいと思います！東京都は手ごろな賃料で住める住宅の民間整備を促すため、マンションや複合施設の容積率を緩和する新制度を2026年度にも導入する方針だと新たに発表しました。近隣の市場相...

容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、都市機能の向上につながる公共貢献などに応じ上限を緩和する仕組みがあります。大規模で柔軟な開発が可能になり不動産の収益性に直結するため、容積率緩和による割安住宅の促進は事業者と住民の双方に利点があるというわけです。

マンションやビル事業で業績の好調な住友不動産は2032年度までに中央区築地で地上29.31階建てのビル2棟を建設することを発表し、その他同区内で既存マンションを改修、子育て世帯向けのアフォーダブル住宅を約50戸整備します。専有面積の広さは約40～50㎡と比較的小ぶりで、入居者は新婚世帯や乳幼児の子育て世帯などを想定しているとのことで、居住者が利用できる子育て支援施設も併設することで需要を喚起します。

東京都は同住宅の計画のほか、再開発するビル周辺の歩行者動線の整備などを公共貢献とみなし、再開発エリアの容積率を本来の600%から約1350%まで緩和すると発表しました。これを受け、東急不動産は渋谷区神南で2033年度に地上24階建てのビルを建設することを発表しました。あわせて同区のマンションなどのアフォーダブル住宅への改修を検討しており、東京都は計画を評価し、再開発エリアの容積率を本来の約600%から1230%まで緩和する見込みです。

家賃も上昇⁉︎どうなる物価高対策

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！本日は、不動産価格の高騰の影響を受け賃貸市場でも家賃上昇圧力が増している話題についてご紹介したいと思います。昨今の賃貸市場も、住み替えするにも家賃高騰が影響し住み替えできずにとどまるケースも増えてきています。そして、本格的に不動産価格の高騰がマンション家賃に波及し、働く世代の家計を圧迫する懸念が強まってきました。東京23...

容積率が緩和される公共貢献は公開空地の整備や地下鉄駅との接続などエリア内の施設整備が多く、離れた場所の施設整備を評価し、ビルの容積率を上乗せする手法は「隔地貢献」と呼ばれエリア外でのアフォーダブル住宅の整備は新たな隔地貢献となります。東京都は大型再開発とは別にマンション向けの制度も検討していおり、2026年度中にも、アフォーダブル住宅を整備する戸数などに応じてマンションの容積率を緩和する新制度を導入する見込みです。総額200億円超の官民ファンドを通じ、自前でもアフォーダブル住宅を供給する計画もあり、野村不動産などが入る4つのグループを運営事業者に選び、計350戸を順次供給するそうです。一部物件は5月に入居者の募集を始め既に話題になっています。その他、東京都千代田区では新築だけにとどまらず、マンションの空き物件の改修やオフィスビルの住宅への転用を促しています。事業者に関連費用を補助する事業を2026年度に始めるそうです。

地方都市でもこの動きは始まっており、大阪府でも府住宅供給公社が6月に全国の地方公社で初めて個人向け社債を発行しました。募集額は5億円でアフォーダブル住宅の供給などにあてることを発表しました。

しかし、今なお東京23区内ではマンションの賃料上昇が続いており、東京カンテイによれば5月の分譲マンション賃料は1㎡あたり5078円と1年前から8%上昇しているそうです。今後は、都心通勤圏にある空き家の活用も重要になってきます。これに対応すべく、政府は2026年度に都心部への通勤時間が1時間以内で、空き家率の上昇が想定される市町村の空き家のリフォームを支援する仕組みを整えました。都心だけではなく、今後は空き家の調査や対策を検討するための都心近郊でのこうした活動にも注力することになりそうです。