マンションの新制度「国内管理人」とは？横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、マンション管理に関する話題についてご紹介したいと思います。今年4月施行の改正法で始まったマンションの新制度「国内管理人」に各マンションの管理組合としても対応に賛否が分かれています。

海外居住の区分所有者に代わり、この管理人が決議などを行えるこの新制度は「誰がなれるか」といった細かい規定が法律にはないので独自ルールを定めないと、制度が悪用され、外部の思惑で修繕支出などがゆがめられる恐れがあると懸念の声も多く挙げられています。

一部のマンションでは、管理会社が提案した規約改正案に、早速この国内管理人の義務化を盛り込んだことで、「国内管理人に誰がなれるのか？」といった細則がないため不安が噴出した事例も出てきています。

国内管理人はマンション所有者が国外に居住する場合などに、代わりに組合総会で議決権の行使などができるもので、今年の4月施行の改正区分所有法で導入されました。施行された背景には海外居住しているマンション所有者の増加傾向があります。国土交通省が2025年1〜6月の新築マンションを調べると、東京都23区の一部の区で10%前後を国外に住所がある者が取得する例もあったそうです。こうした所有者が総会での議決権行使をしない場合、重要な決議を行えないところに問題が生じています。

重要な決議を行えない事態を防止するのに、国内管理人は一定の効果があるとされています。ただ、法律では任意の制度なのに、冒頭のマンションのように管理規約で義務化する動きが一部でみられており、細かいルールを設けないまま制度導入や義務化をすると、悪用の恐れがある点にも注意しなくてはいけません。

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法律や国が定める管理規約のひな型（標準管理規約）では、国内管理人の対象者範囲などが細かく定められず、個人だけでなく、法人を選ぶことも可能になっています。そのため例えば、修繕工事などで利益を得たい工事関係者らが国内管理人を引き受け、自らに有利な方向へ議決権を行使するなどとした悪用も可能性は排除できません。

最近、修繕工事を巡っては工事関係者が所有者になりすまし、自社への利益誘導を狙ったとみられる事例も話題となっています。実際、首都圏のあるマンション関係者は選ばれた国内管理人を調べると修繕工事に利害関係のある法人だと発覚した例が早くも出ているそうです。毎月区分所有者から積み立てている修繕積立金や管理費は戸数が大きい物件では企業予算くらいは余裕である物件も多く、こうした悪用は看過出来ません。なりすましは所有者でないとわかった時点で基本的に排除できますが、国内管理人の悪用は工事関係者などだとわかっただけでは直ちに解任できないケースがあり得るため『合法的なりすまし』のような形になりかねません。

さらに任意ならともかく、義務化するとなると、安易な国内管理人選任が増える可能性も出てきます。例えば、海外転勤が決まって時間がない中、国内管理人を義務付けられると、深く吟味しないまま利害関係者を含む個人や法人へ任せてしまう所有者が出てくるかもしれません。最低でもマンションの管理や修繕に利害関係をもつ者を国内管理人へ選任することを禁止するといった細則を定めなくてはこうした悪用を回避できないわけです。

では、どのように阻止すべきなのか？

まずは海外居住所有者も含め、実効性のある連絡先を把握して名簿などにまとめることが大切で、国内管理人はそれを補完する任意の制度として導入すれば十分だと思います。現在、個人情報保護法の規制はマンション管理組合にも及んでおり、複雑な法的ルールに関与するのを避けるため、個人情報が関連する名簿業務は管理会社へ委託したまま、しっかり監督しない管理組合も多いのが現状で、今後は主体的に動く必要性が高まってきそうです。端的な方法は海外在住者を区分所有者にしないことではありますが、所有者の権利を侵害しかねない部分もはらんでおりハードルは規約で設けるしかないと思います。なので、各管理組合で国内管理人選定の規約をまずは策定すべきです。

今回の法改正は大規模でこれに沿って管理規約を改正すると項目が多岐にわたっています。そのため他の項目に埋もれ、国内管理人について十分な検討がないまま既に導入してしまったマンションも存在する可能性があります。規約を確認し、もし制度導入や義務付けが行われていた場合は、リスクに対応できるように規約の再改正などを含む議論を早めに始めることが大切です。

国内管理人とは、一言で言えば（国籍問わず）海外にいて管理組合の決定に議決権を容易に行使できない区分所有者の代理人なわけです。ただ、国内管理人には誰がなれるのか具体的な事項や資格は定められておらず、記事の通り工事事業者など特定の利益獲得目的の管理人が入り込む余地があります。都心のマンションは特に金融資産としての側面も強く、海外投資家をはじめ国内の富裕層からも熱い視線が今なお送られ続けています。そうした中、今回のような管理面での問題をクリアにしていかなくては実需として利用している区分所有者も不安は増すばかりです。代理人を立てずに総会の議決が滞ることも問題ですがそれ以上にこの制度を悪用することが問題なので早期に細かいルールを示した法律を立案すべきではないでしょうか？