金利上昇下で「住宅ローン返済」について考える

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本日は、金利上昇が止まらないなかで気になる住宅ローンの支払いについての話題をご紹介したいと思います。既に住宅ローンを組んでいて返済中の方は繰上げ返済の額やタイミングも気になるところです。また、今後住宅ローンを新規で検討している方も毎月の返済額をいくらくらいに設定し今後の変動も見据えた設計をどのようにしていかなければならないか気になるところです。

日銀は今月の金融政策決定会合で政策金利を0.25%引き上げ1%程度とすることを決め大きな話題になりました。住宅ローン変動型金利にも今秋ごろから波及する見込みです。金利上昇の一方、中東情勢の影響などから住宅価格高騰に歯止めがかからない状況です。この状況下、ローンはいくら借りていいのか不安になって当然かと思います。毎月の収入面でもある給与から手取り額との比率を計算した上で、家計の支出入の変化も見込んだ検討が欠かせません。住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」運営のMFSによると6月時点で主要行の平均金利は既に1%以上となっています。今回の利上げが反映されれば1.3%程度への上昇が視野に入ってきます。新規に借りる場合は10月前後、既に借りている人は2027年1月などに新金利が適用される見込みです。

気になる今後の金利上昇はさらに続くとの見方も多く、各経済アナリストの見解では2027年には政策金利が1.5%まで上昇するのが今のメインシナリオとされています。各金融機関の審査金利から予見するとリスクシナリオとして2%程度までの上昇も十分に考えられています。

では、住宅ローンをどの程度借りていいのでしょうか？

1つの目安が収入に占める返済額の割合「返済比率」です。金融機関の審査にも使われる大事な水準となります。住宅金融支援機構の全期間固定型ローン「フラット35」は30～35%以下に設定されており、民間金融機関はより高い場合もあります。審査時は現行よりストレスをかけた高い金利の「審査金利」を用いて計算するのが一般的です。

ただ、審査に通っても借りられる額はあくまで上限で、家計にとって『借りていい額（毎月の支払いに問題が無い）』とは異なるので注意が必要です。審査に通った金額から、自らのケースに合わせ、返し続けられる額を検討しなくてはいけません。審査は税などを控除する前の収入で行われる例もありますが、手取り額をベースにした方が実際の生活イメージをつかみやすいと思います。

2025年の総務省「家計調査」（2人以上世帯）の住宅ローン返済中の勤労者世帯の可処分所得を基準に、借入額と金利で返済比率がどう変わるかを試算すると、現在の変動型金利の目安の1%では7000万円借りた場合は既に32%、金利が1.5%まで上昇すれば35%に達します。8000万～1億円などはそもそも審査に通らない可能性もありますが、借り入れ後に手取りが減り、試算のような返済比率になる可能性は残ります。

一概に安心と言える比率を示すことは難しいですが、やはり安全圏は30%程度と言われそこを超えてくると『借りすぎ』の境界線と言われています。30%を上回ると、返済を負担に感じるケースは多い理由の一つとしては、返済だけでは無く余力による資産形成が難しくなるところにあります。

しかし、30%以内に収まれば常に安心というわけでもありません。ローン返済以外に必要な支出も考えていかなくてはなりません。住宅関連だけでも、マンションの積立金や戸建ての修繕費は上昇が目立ってきています。子の教育を重視する場合、返済と教育費の負担を両立できるかも検討しなくてはなりません。返済はギリギリ続けられても、自分が大切にしている他支出を削らざるを得なくなれば生活満足度は低下していきます。立地などで妥協して購入物件の価格を抑えるか、より多い頭金を入れて借入額を減らす余地がないかなども事前に検討すべきかもしれません。

既にローンを返済中の場合は、他支出とのバランスを考えながらローンと向き合う必要性があります。その手段の一つと言われているのが「繰上げ返済」です。繰り上げ返済を行う場合、手元の緊急資金や将来の資産形成とのバランスを考えなくてはなりません。一般的に生活費の半年から1年分程度は緊急資金として確保が望ましいです。しかし、この手元の流動性を確保したうえで余裕がある資金も、単純に繰り上げ返済に回す方がいいとも限りません。インフレ下、預金だけでは将来の生活に備えた資産形成は難しいと思います。繰り上げ返済に回すべきか、長期的な視点から金融資産への積み立て投資などに回す方が効率的かは、それぞれの家計状況によって判断は異なります。金利上昇下では、一部繰り上げ返済は、返済に回す金額をローン金利で資産運用するのとほぼ同じ効果と同義です。日経平均株価も7万円台が視野に入ってきている昨今、繰上げ返済だけに頼らず、リスクを負う選択であればより有利な利回りの運用も考えられます。

また、資産形成とは離れてしまいますが選択肢として会社の家賃手当などの補助を活用し賃貸住まいをすることでその期間で購入軍資金として純粋に頭金を貯金しても良いと思います。利上げによる毎月の返済額増額に対し、賃金が見合ったほど上がっていない状況では収入をいかにして増やすかを検討しなくてはいけません。融資額を増やすためにはペアローンや収入合算といった手段はありますが、毎月の返済額に関してはリアルな収入と向き合い設計しなくてはなりません。毎月の返済額を抑える手段として最近注目の残価設定型の住宅ローンは、まさに現況の需要を取り組むために商品化された背景もあります。金融資産としては、不動産の中でも比較的現金化しやすいとされているマンションであれば売却も視野にいれながら生活の舵取りも可能です。どのように、不動産をはじめとした個人資産を構築すべきが山信不動産に一度是非ご相談下さい！