マンション修繕談合問題に自衛対策始まる

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本日は、マンション修繕工事で談合が繰り返されていた事態を受け、住民側が不正の手口を紹介するサイトを立ち上げるなど自衛策に走っている話題について紹介したいと思います。この話題、マンションの販売に携わる我々不動産業者においても由々しき問題で、管理組合員（区分所有者）も業務や修繕見積もりなど専門的分野を業務委託している管理業者に一任してしまっているところに問題があります。

独占禁止法違反が認定された事案では住民側に立って助言すべき設計コンサルタントの関与が判明しており、国も不正防止に向けた有識者会議を立ち上げ対応を急いでいます。マンション大規模修繕に関する談合は、全国約16万棟725万戸に達するマンション居住者にとって、共有財産を保全するための極めて深刻な問題＝自分事と受け止める必要があります。特に専門家として修繕コスト全体を精査し適正な施工会社を選定すべきコンサルが、実は施工会社からキックバックを受け取るために特定の施工会社を選定していたことは、独占禁止法違反ではなく特別背任や詐欺＝刑事罰に該当する行為の何者でもありません。公正取引委員会の調査で談合が認定された東京都内のマンションでは、設計コンサルと業務委託契約を結んでおり過去の契約実績を並べ「長期的にサポートできる」などとうたっていたことも判明しています。当事者意識が希薄なまま大手という看板や実績を信頼し委託してしまうことで多額の損失を被ることになります。こうしたマンション修繕工事を巡っては、公取委は9月、関東で行われた171件の工事で談合を認定し、施工36社と設計コンサル2社に独禁法違反（不当な取引制限）で排除措置命令を出しました。

今回問題の深刻さを物語るのは、管理組合から依頼されて施工会社の選定を支援し、工事費を圧縮してくれるはずの設計コンサルが自ら受注調整に関与していた点です。受注した施工会社から工事費の5%程度のバックマージンが支払われていたという構図も明らかになっています。似た構図の談合は全国規模に及んでいた可能性があります。公正取引委員会は今年の7月に、東海3県の大規模修繕工事でも談合を繰り返していた疑いがあるとみて立ち入り検査を始めています。

近年は施工会社の社員が住民になりすまして管理組合内部に入り込み、契約を結ぶよう誘導するケースも報告されておりそのやり方も巧妙になりつつあります。そんな中、足元で見られるのが住民自ら自衛策を講じる動きです。過去に「なりすまし」を経験したマンションの管理組合員らでつくる「大規模修繕情報交換ネットワーク」は今年から、不正な手口を紹介する情報サイトを立ち上げ話題になっています。ホームページでは住民が注意すべき不正の兆候を列挙しており、「理事会・修繕委員会に、どの住戸の人か誰も知らない参加者がいる」「特定の業者を強く推す人がいて、他の選択肢の検討が進まない」「合理的な理由のないまま、見積依頼先を増やすことに抵抗する」など様々な情報共有が行われています。理事会や修繕委員会への参加者に対する本人確認の徹底や、工事費の見積もりの際の注意点など管理組合で取れる対策も示されており専門性でのフォローもされているようです。

最近はマンション住民向けの講演やメディアへの出演依頼も増えてきているといいます。このようにして自衛することで、事業者と管理組合の情報格差をできるだけ少なくし、不正を根絶することが重要です。

国土交通省も先月に、マンションの大規模修繕工事を巡り、発注の適正化に向けた有識者会議の初会合を開いており、談合の再発防止を目指すとともに、事業者選定の透明性確保や管理組合が留意すべき事項などを話し合い今後の対策を検討し始めています。工事契約の際、談合が認定された場合に違約金の支払いを義務付ける特約を設けるなど、不正を防ぐ仕組みづくりを推奨する動きのようです。法規的にも特約などで不正を厳しく監視しているという姿勢を示すことが一定の抑止力につながるポイントになります。

老朽マンションの増加に伴う需要拡大や資材・人件費の高騰を受け、修繕費は近年上昇傾向が今なお続いています。経済調査会の調査によると、2026年の1戸あたり平均負担額は2013年比66.8%増の156万円に上昇しているとの発表もありました。

こうした大規模修繕にかかる費用は住民らが毎月負担する修繕積立金から充てられます。修繕の実施タイミングなどは、新築分譲時に販売デベロッパーが10年〜30年〜50年計画で長期期間のスパンで設計しているのが一般的です。しかし、年々、前段の通り物価高や金利上昇の影響もあり、計画通りに予算も追いついていないのが実情となりつつあります。談合などで価格が不当につり上げられれば、さらなる負担増を避けられません。管理組合の活動に無関心な区分所有者が多いほど不正を呼び込みやすいです。自分たちの資金を守るという当事者意識が重要だとしたうえで国も所有者向けの情報発信をさらに強化していくべき状況にきています。

管理組合が情報交換を通じて大規模修繕に関する知見を高めるのは大変良いことだが情報格差が解消されることはないので、管理組合の法人化を通じて主体的に修繕に臨む必要があります。また、コンサルにも厳しい条件を付け厳格な管理体制を作る必要があります。こうした、組合員による自衛策は全国でさらに拡散すればその情報量や質も向上することは間違いありません。当社でもマンション管理に関する話題や情報は引き続き発信していくので、当然この話題にも注視していきたいと思います。