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マンションあるある(Vol.4)

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マンションあるある(Vol.4)

カテゴリ:マンション

、弊社ブログをご頂き誠に有難うございます!

 

マンション購入を討していると、「定期借地付きマンション」という物件を見かけますよね!これは普通のマンションとはどう違うのでしょうか?そもそも「定期借地」とはどんな利なのでしょう?


今回のブログでは前回ブログ(Vol.3)の最後にれました「定期借地付マンション」についてお話ししたいと思います。



そもそも「定期借地権」とはなんでしょうか??



ひと言で説明すると、「期限付きで土地を借りて使用できる権利」のことで、平成4年(1992年)に施行された借地借家法によって定められました。


たとえば50年という期限付きで借り手と地主が契約すると、その間は借り手側がその土地で住んだり事業をしたりすることができます。そして50年経つと貸借契約は満了し、土地は地主側に返却されるわけです。

実はこの法律が施行される以前にも「借地権」はあり、契約期限も定めることができました。

しかし、従来の借地権では、期限がきても借りている人が希望すれば契約更新することができ、貸している地主側は何か正当な理由がなければ更新を拒否できない決まりになっています。つまり、借りる側の権利が強く、地主側は一度貸したらなかなか返してもらえない、他の人に貸したり売却したくてもできない、という問題があったのです。


そこで、この問題を解決するために生まれたのが「定期借地権」というわけです。

定期借地権が従来の借地権と異なるのは、契約期限がきたら借地関係は完全に終了し、更新されることがないという点です。たとえば50年の貸借契約を結んだ場合、50年後になったら借りた側がその土地を更地にして返さなければなりません。これならば、地主側も安心して土地を貸すことができますよね。



定期借地権には以下の3つの種類から分類されます


   一般定期借地権一般的な定期借地権

   事業用定期借地権住居用ではなく事業用の建物に限った定期借地権

   建物譲渡特約付借地権:借地権の期限がきたら、そこにある建物を地主が買い取る


※今回のブログでご紹介する「定期借地権」は①の事を指します。


ここまで定期借地権について説明してきましたが、実は定期借地権付きの物件は非常に少なく、ほとんどのマンションは「所有権」がついています。


所有権マンションとは、わかり易く言うと建物も土地も純粋に自分のものという事です。マンションの所有権とともに土地の所有権もついてくるので、期限なくいつまででもそのマンションを保有して住み続けることができます。賃貸に出すこともできますし、リフォームや売却することも自由です。そのかわり、定期借地権付きマンションより23割程度割高で、土地の固定資産税、都市計画税も支払っていかなければなりません。


定期借地権付マンションとは、建物自体は自分で購入するので自分の所有になりますが、土地は地主の所有している土地を借りている状態で、マンション購入者には所有権はありません。そのかわり土地の所有権付きマンションよりも23割安い価格で売り出されることが多いのが特徴です。ただ、借地権には期限があり、50年契約であれば、契約満了時には土地を更地にして地主に返さなければなりません。そのためマンション購入費用以外にも、土地を借りている地代を支払い、将来の解体に向けての解体費用準備金を積み立てていく必要があります。



繰り返しになりますが、定期借地権付きマンション最大のメリットは、、、、



物件そのものの本体価格が安いという事です!




前段でお話しした通り、毎月のコストや年間のコストを考えると所有権マンションと定期借地権付マンションそれぞれに良い点悪い点あります。

ですので、「定期借地権付きマンションと所有権付きマンション、どちらが得か?」と考えるとき、費用の面に限っていえば、上記のプラスとマイナスを加味して総支払額を算出し、それぞれを比較するといいでしょう。

資産として考えた場合、売却可能な定期借地権付マンションだった場合は売却をお考えのタイミング如何(短期で売却の場合、新築だと制約があるので注意)では純粋に売却益が出て良いかと思いますが長期的に売却お考えの場合はランニングコストがかかるうえに借地期間の残存期間によっては資産として目減りしてしまう可能性もあります。

 

 

更に、定期借地権付マンションの購入において注意しなくてはならないのが「住宅ローン」です。定期借地権付きマンションは、土地の権利がない、住める期間の期限があるなどの理由で担保価値は所有権付き物件より低いものです。そのため受けられる融資上限額も、低めに設定されている場合があります。金融機関によってはご希望の融資額に達しないケースもありますので要注意です。住宅ローンは購入する物件を担保にするので借地権の残存期間が短い場合、それを超える年数でローンを組むことが出来ない点も注意が必要です。



⭕️定期借地権付マンションのメリット


・所有権付きマンションより価格が安価

・税金が安い(※土地の固定資産税・都市計画税が無い)

・購入時よりも高く売却できる可能性がある



❌定期借地権付マンションのデメリット


・期限になったら更地にして地主へ返さないといけない

・住宅ローンが通りにくい

・地代、解体積立費を毎月支払わないといけない

・借地残存期間によっては売却しにくい



 

以上のことから、定期借地権付きマンションはこんな方にオススメなのではないでしょうか!!



おすすめな方1:家の相続を考えていない人

定期借地権付きマンションはいずれ取り壊されることが確定しているマンションです。将来子どもにマンションを相続させたいと考えていなければ、購入費用が安い定期借地権付きマンションは適しているといえます。



おすすめな方2:購入費用を安く抑えたい人

定期借地権付きマンションは通常のマンション購入に比べて総費用を安く抑えることができます。条件次第ではワンランク上の暮らしをすることも可能になります。経済的事情からマンションの購入を諦めていたり、住宅購入を希望している若い方にも購入できる可能性があるというのは定期借地権付きマンションの良いところかもしれません!



定期借地権付マンションの数は、全国的には少数では有りますがその分、立地条件に関しては優れている事が多いです。ですので、巡り合わせによっては通常所有権で同じ立地だった場合とてもじゃないけど買えない様な価格のマンションもお手頃な価格で販売されている事もあるという事です!

一例ですが、定期借地権付マンションとして代表的なマンションですと最近話題になった「パークコート渋谷ザ・タワー」、2008年築の「シティタワー品川」はとても好立地です!当時新築分譲時は何十倍も倍率がつく程で、その後も中古市場を賑わせました。





ご自身にとって良い不動産にめぐり会えるかは「ご縁」ですので、良い定期借地権付マンションに出会えるのも「ご縁」ですね!

 

連日投稿して参りました「マンションあるあるシリーズ」いかがでしたでしょうか?

このシリーズは弊社の強みでもあります「マンション」についてなので定期的に今後も投稿して参りたいと思います!


次回のブログでは、昨年から不動産業界も様々な取り組みを試みております、

「コロナ禍におけるマンション選び」についてお話ししたいと思います。






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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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