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土地の価値・価格とは?

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土地の価値・価格とは?

カテゴリ:税金関連
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます!

本日のブログでは、「土地の価値・値段」の決め方の基本についてお話ししていきたいと思います!
特に、相続時や贈与時に基準となる「路線価」を中心にお話ししていきたいと思います!
弊社では相続におけるコンサルティングや資産承継のお手伝いもしておりますのでご参考になれば幸いです!

土地を所有されている方は、相続や贈与が発生した際、土地の時価を求めそれを元に税金などを決めることがあります。その時に基準となるのが「路線価」です。

そもそも、路線価とはどういったものなのでしょうか?

路線価とは、土地の公的な価格の一つで国や地方自治体が毎年定期的に各種メディアを通し公表しています。特にこの路線価は、相続税を計算する際に使われるため「相続税評価額」とも呼ばれています。
国税庁が原則、毎年1月1日時点の土地価格を判定し、7月上旬に公表します。前段で、土地の公的な価格の一つと言う書き方をしましたが、他にも基準となる評価が「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」があります。毎年、決まった時期になるとテレビのニュースでも取り上げられますよね!

↓ご自身の所有されている土地の路線価が知りたい場合はこちらから確認出来ます↓
(路線価の見方も載ってますので参考にしてみてください!)
【国税庁HPより】https://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価の決め方ですが、ベースとなるのは「公示地価」なんです!公示地価は一般の土地取引での目安となるほか、公共事業等で民間から土地を取得する際の補償金の基準としても使われます。公示地価は、国土交通省が全国で選定した約2万6000地点の地価を不動産鑑定士に依頼して調べた結果として公表されます。

公示地価を基準とした価格の目安は以下のグラフとなります

上記グラフの一番右に記載してある「実勢価格」とは、実際に世間で取引されている売買価格のことで当事者間で自由に決められるものです。皆様が、よくチラシ等で目にされている販売価格だと思ってください!

補足ですが、基準となる「公示地価」は「基準地価(上記グラフには未記載)」と同じ評価となりますが、評価時期と公表機関・公表時期がそれぞれ異なります。公示地価は国土交通省が毎年1月1日に評価し、3月に発表しますが、基準地価は各都道府県が毎年7月1日時点の評価を9月に発表します。

公示地価と標準地価は、土地の最高値や最安値を表すものではなく、あくまでもその地点の水準値となるものです。そのため、これらの価格を客観的評価として参考にすることはありますが、土地の価格を直接決定づけるものではありません。実際の土地取引では、不動産の立地や交渉の内容、景気の状況など、さまざまな条件によって取引価格が左右されます。公示地価や基準地価とはかけ離れた価格で不動産の取引が行われるケースもあるので、あくまでも参考として扱うべきでしょう。

↓こちらで路線価以外の地価も確認出来ます↓

冒頭でお話しした「路線価」はというと、公示地価の80%を目安に設定されます!公示地価がない地域と言うのもあってその場合は、別途不動産鑑定士の意見に基づき決定されます。地価の評価は、住宅地であれば周囲の取引事例、商業地なら賃料や売上高なども判断材料になるそうです。
なぜ、路線価が公示地価の80%なのかというと土地の相続や贈与の際に納税者が時価を把握する手間や費用を抑えることが目的で、実際の土地の価値は経済情勢などで下がることもあり1年間の価格変動や個別要因に配慮し20%減の評価をしています。

路線価は年に1回の調査に基づいた結果なので当然今年のようなコロナ禍といった社会現象や震災のような大規模災害が起きた際には、下方修正され補正されることもあります。相続や贈与発生時期が渦中で起きた場合、大きな影響となるため逐一国税庁の発表を気にした方が良いです。

土地の値段・価値は人ぞれぞれの評価も大事ですが客観的価値も総合評価の上では大事です。また、売買設定金額が客観性からかけ離れていた場合、利益相反として国税庁から否認されてしまうケースもありますので注意しましょう!

2021年度最新の公示地価公表も今月下旬には発表されるかと思いますのでそちらの動向にも注目していきたいと思います!





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山田 恵二

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