不動産管理会社設立のメリットと留意点
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本日は、当社にもお問い合わせの多い「不動産賃貸業の法人設立」についてメリットや留意点をご紹介したいと思います！確定申告の時期も近づいてきました、サラリーマン時代に始めた不動産投資が気付けば複数戸所有するオーナー自営業にまで成長するケースも少なくありません。その際には、個人事業ではなく、法人化することも検討してみてはいかがでしょうか？
昨今、利上げや為替の激しい流動性も考慮し個人資産の構築や運用に注目が集まっています。給与所得者が不動産を購入し安定収入を得る方法は昔から一般的ですが、段階的に収入が増えていけば個人事業主としてでは無く不動産管理会社として法人設立する選択肢も出てきます。よく言われるのが「税金（所得税）が軽減される」といったメリットを活かすために使われる手段ではあります。しかし、一言で法人設立と言うのは簡単ですが正直面倒な手続きや労力も考えると少しブレーキがかかってしまうものです。本当にメリットなのか収入としてどのくらいが設立を判断する目安なのかをご紹介していきます！
【法人設立のメリット】
■所得税が軽減されます
①所得の分散で税率が下がる
個人で事業を経営している場合には、その所得は個人事業主に集中し、日本では超過累進税率（税率が一定では無く、所得に応じて税率も高くなる方式）を採用しているので所得が大きくなるほど負担も増えます。この所得を法人と家族従業員に分散させれば、各人の税率は抑えられ結果として納税の負担も軽減されます。
②給与所得控除が適用できる
法人役員、従業員に対して支払う給与は、法人の経費になりさらに給与として受け取った各人の課税所得額の計算では給与所得控除が適用され、控除を二重に受けられることになります。
③退職金を経費に計上できる
役員や従業員に支払う退職金は法人の損金に参入することができます。
■相続税の軽減ができます
①所得を給与の支払いという形で家族に分配することができるので贈与税を負担することなく資産の分散をすることができます。
②分配された給与により、相続人は将来予想される相続税の納税資金を確保することができます。
③出資持分の一部を、後継者に移転することにより、事業の承継をスムーズにできます。
■経営上のメリットもあります
①法人の場合は、個人経営と比較して経理をより明確にしなければなりません。そのため社会的信用が増し、従業員の採用がしやすくなったり、個人では限界のある借入（銀行融資など）の手段が増えるななどのメリットは大きいです。
②出資者（合名会社又は合資会社の無限責任社員を除く）の責任が有限であり仮に事業に失敗したとしてもその出資の範囲内の損失で済みます。ただし個人保証をした場合は別となります。
③個人の生活費と事業の経費を明確に分けることができます。
④家族従業員に対して給与が支払われるので、事業に対する意欲が向上します。
以上が、法人化のメリットですが事業規模が小さいと逆に税負担が増加してしまったり（諸条件によって異なりますが、法人の場合には所得がない年度でも法人住民税の均等割が最低7万円課税されます）、経理・申告事務の繁雑さにより税理士他関係顧問に依頼する経費負担が多くなってしまうことも留意点として考慮した方がよいです！その他、設立するにあたり事務的には定款の作成や、認印（合同会社では不要）、設立登記を行う必要があります。設立にあたり費用面では、印紙税や登録免許税の納付が必要になります。細かい話で言うと株式会社の場合、役員の任期満了時にはその都度、変更登記も必要です。
以上を踏まえ、一般的には、「所得（＝収入ー経費）1,000万以上」が法人化する目安と言われています。特に、個人事業で給与を含めた合計所得が2,500万円を超えてしまうと基礎控除は「ゼロ」ですが、法人設立することで所得を2,400万円以下に抑えることができれば基礎控除として48万円が適用にできるので節税効果が大きいと思います。
なお、不動産管理会社の事業形態には以下の方式に分類出来ます！
①不動産管理会社方式
1）サブリース方式・・いわゆる「一括借上方式」
運営形態は、個人から不動産管理会社が賃貸物件を一括借上げし、賃借人に対してその物件を賃貸します。家賃をすべて法人の収益に計上し、個人へは賃借料を支払う方法です。メリットとしては、管理委託方式よりも高い収益を得ることが出来ます。逆に、注意点としては賃借料を毎月一定額にすると、空室が多い時には利益が圧迫されるため計画が立てにくくなります。
2）管理委託方式・・いわゆる「仮受金管理方式」
運営形態は、個人と不動産管理会社が管理委託契約を締結し、賃料の回収、入居募集等、不動産の管理を代行します。メリットとしては、空室が出ても管理手数料は売り上げに対する一定の割合であるため、管理会社のリスクが少なくなります。逆に、注意点としては管理すべき部屋数等が多い場合には、事務が煩雑になります。リスクが少ないため、手数料を高くは設定できない点も難点です。
②不動産所有会社方式（個人が法人に建物を売却する方式）
土地は個人所有、建物は会社所有として、個人に地代を支払う方法のことです。賃借料は全額会社に入ることになり、不動産管理会社より所得の分散効果が高いです。
⚫︎ここでPOINT！！
《借地権の贈与の認定課税（※通常権利金を収受する慣行のある地域に限ります）》
不動産所有会社方式の場合には、通常、同族法人は地主に対して権利金の支払いをしないまま建物を所有していることから、「個人から法人への借地権を贈与している状態」と認定されてしまいそれに対して課税されてしまいます。
そうならないためにも、事前に以下2点のいずれかで対処する必要があります。
1）「相当の地代（その土地の更地価額のおおむね年6%程度の金額）」を個人へ支払う
2）その土地の固定資産税年額の2〜3倍程度の地代を年間で支払って「土地の無償返還に関する届出書」を所轄の税務署長へ提出する
山信不動産（株）では、不動産運用のご相談から不動産収入における法人設立のご相談もお受けしております。弊社専属の税理士とともに最適なご提案をさせて頂きます。ご興味ある方は、お気軽に下記専用フォームか、お電話で直接ご連お問い合わせください！
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