マンションの節税対策に逆風が！

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本日は、節税目的での収益マンション等の購入について政府が待ったをかけている話題についてご紹介したいと思います。この話題、我々の業界にとってもお客様に不動産の提案をするにあたり注視しなくてはいけない話題です。

政府の税制調査会は先日の専門家会合で、不動産を活用した相続税の節税策について議論に入りました。国税庁は賃貸マンションを一棟丸ごと購入したり、商業ビルを小口化したりする事例で節税効果が大きいと指摘しており、早速、政府・与党は投資用不動産の相続を巡る節税策の防止に乗り出すことを正式に発表しました。内容としては、他人に貸すことを目的に購入したマンションやオフィスビルなどの相続税を算定する際の物件の評価方法を改めるもので、相続の直前に買われた物件では、現行の路線価でなく購入時の価格に基づいて評価し、税負担を引き上げる対策になりそうです。

自民党の税制調査会が開いた会合で、政府が改正案を示し、購入から5年以内の相続を軸に調整する方針のようです。年内にまとめる2026年度の税制改正大綱への反映する可能性が大きいです。従来は不動産の相続税を算出する際の評価額については、国税庁が毎年発表する路線価などを用いることが通例となっています。しかし、新ルールでは購入価格をベースに評価するとのことで、評価額を過度に圧縮して相続税を減らす手法をとれないようにすることが狙いです。

具体的には被相続人の購入時の価格に地価の上げ下げを反映したうえで、そこから2割程度低く見積もる方式を採用し、路線価を使用した場合より評価額は上がり、相続税は増えることが見込まれます。賃貸マンションなどは借り主が多く、賃料収入が大きいほど価値は上がりやすいです。ただ、相続資産として見る場合は借り主が多いと利用の制約も多いとみなされ、評価額は実際の取引価格よりも下がる傾向にあります。それゆえに、相続対策として節税効果の高い金融商品として長年活用されていました。

このため現金を相続するよりも、不動産に換えて相続した方が税負担を減らすことができるとされ、節税目的で不動産を購入する事例は少なくなく、評価ルールを改めることで、増加傾向にある節税策に歯止めをかけ、税の公平性を高めるようです。

先日、当社が所属する不動産関係会合で税理士法人タクトコンサルティングの代表山田毅志先生の講話を拝聴し、日本の税収について学んだところでしたのでその内容に少し触れたいと思います。2022年度の日本国内の税収TOP3は1位消費税（約23兆円）、2位所得税（約22兆円）、3位法人税（約15兆円）となっいます。その年度の税収合計が約75兆円ということなので、財政の主力としては、この3つが占める割合が多いということがよくわかります。一方で、相続税の税収は約3兆円と全体に占める割合に対して4％前後にすぎません。消費税を1％上げると税収は約2.4兆円〜2.7兆円増加するとも言われており、年間の相続税収にほぼ匹敵する税収の威力がわかります。しかし、政府としては全国民が対象の消費税を上げる選択よりも累進課税で富裕層から取得する選択のほうが現実味があると考えているのかもしれません。

さらに、昨今流行りの不動産の小口化商品に関しても、過度な節税策の防止策も検討しているようです。対象となるのは賃貸マンションやオフィスビルを共同で購入した形をとり、賃料収入を分け合う投資商品で、不動産会社や金融機関が販売しているものになります。小口化商品の購入時期にかかわらず、商品の取引事例などをもとに相続税を算定する手法に変える方針のようです。

過去を振り返ってみると国税庁は高額なタワーマンションを利用した「タワマン節税」についても、2024年に是正措置を講じました。一方で賃貸不動産や小口化商品を活用した相続税の節税は抜け穴になっていました。メディアの発表によると11月の政府税制調査会合で国税庁が紹介した事例では、2019年8月に21億円で購入した東京都千代田区の賃貸マンション1棟が2022年5月の相続時には評価額が4.2億円に大きく下がっていた案件を参考に議論したそうです。小口化商品では3000万円で購入したものの評価額が480万円となり、贈与税が1000万円以上軽減された事例も取り上げていました。相続税法には財産を時価で評価し、相続人が課税額を自ら計算して納めるルールがあります。資産の評価が高いほど税負担も重くなります。不動産の場合は時価の算定が難しいため、国税庁が発表する路線価などを用いているのが現状ですが今後もこうした事例が増えいけば政府としても税収の財源として目を向けられる可能性は高くなりそうです。