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マンションすまい・る債とは?

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マンションすまい・る債とは?

カテゴリ:マンション
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます!

本日は、「マンションすまい・る債」についてお話ししたいと思います!
現在マンションに住まれていて、管理組合の総会で議題になったことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

マンションすまい・る債とは、政府系金融機関である住宅支援機構が発行する積立形式の債権のことで、前回ブログでも話題に取り上げたマンションの長期修繕計画において区分所有者が積み立てるお金を運用・保管しサポートする目的で管理組合向けにつくられました。

実は、現在私の住んでいるマンションでも導入されています。最近、大規模マンションによく導入されているこの債権ですがどういったメリット・デメリットがあるのでしょうか??

まず、全ての管理組合が加入できるわけではなく以下条件を満たすことがポイントとなります。

①いずれ機構融資を利用して、共用部の修繕を考えていること(※結果的に利用しなくても違約金等なし)
②管理規約があること
③長期修繕計画が20年以上であること
④反社会的勢力の関係ではないこと

【購入単位】
1口:50万円からで、最大10回(10年間)まで継続購入可能、1回飲みの購入も可能。
ですので、毎年区分所有者が積立している修繕積立金の一部を利用し、どの規模で購入していくかは管理組合の中で、管理委託会社と管理組合員(区分所有者)の意見で決められます。
なお、中途解約時の手数料もないです。

【債権期間】
利付10年債(10年満期)

さてさて、気になる加入メリットはというと、、、

まずは、「機構が国の認可を受けて発行している債権」なので安全性が高いという点です(格付け会社のR&I/S&Pも日本国と同じ+AA/+Aの評価をつけてます)。住宅金融支援機構は、日本政府が100%出資している政府系の金融機関になりますので、安全性はかなり高い部類に入る債券だと言えます。投資元本は、機構が保証しています。※これは、債権の商品パンフレットにも大きくうたっているポイントです!

そういった安全性という面でも、途中換金での元本保証が受けられます!これが最大のメリットです。※中途換金は債権発行から最低1年以上は経過していないといけません

あとは、少ないながら微々たる利息はついてきます。中途換金するタイミングはマンションによって様々ですので全マンションで10年後に綺麗に換金というわけでもないです(加入時段階で7年後に大規模修繕を控えているとか)。なので、中途換金することが大前提とするならば利息は募集パンフレットに記載されている平均金利よりも低い金利で換金すると思っていた方が良いと思います。

その他、加入特典として
マンション共用部分リフォーム融資の金利を年0.2%引下げ
②マンション共用部分リフォーム融資の保証料が2割程度割り引き

があります!

逆に、デメリットも考えてみましたが元本保証される以上、デメリットになり得るものが思いつきませんでした!強いて言えば、10年債なので10年間持ち続けなければ平均利息はつかないという点と歴史的低金利の影響ですでに2〜3年前から金利も多少下がってしまってますので今後も過度な上昇自体は見込めない点です。修繕積立金自体が自身のマンションを売却してもそれまでに積み立てたものが戻ってくる性質のものでもありません。いかに、いずれくる修繕時に追徴金が無く計画通り工事が出来るかが大事です!


【まとめ】
あくまで、運用元もかたい機構債権なので投資性(博打性)は皆無ですが、付随してくる特典や元本保証という面では何も手を付けないよりもましかと個人的には感じます。

「すまいる・債」自体は良いけれども、各マンションごとに置かれている状況は異なるので、そのマンションに合わせた提案は必要ですね、マンションの修繕計画、現在の修繕積立金、毎年の修繕積立金を考慮して、適切な金額の投資を行えば、修繕積立金の良い運用先になると思います。冒頭で記述した通り、最近では各社大手デベロッパーの関連管理会社もこぞって加入傾向に有りますが、管理組合員としてしっかり下調べをしたうえで総会の議決時にはご自身の意見を主張してみてください!来年、マンション管理適正化法も約20年ぶりに改正施工されますのでより一層今後、マンションの管理や修繕に対する意識が強くなっていきます!

弊社も注目してレポートしていきたいと思います!




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山田 恵二

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