同レポートでは、「コンパクトマンション市場はこの5～6年で大きく変貌(へんぼう)した」と指摘、価格については、リーマン・ショック後の10～12年は割安で推移した後、13年から15年にかけて株価の回復により富裕層や高所得者層の購買力が高まったことで上昇し、同時にホテルや商業・オフィスビル等との用地取得競争の激化もあり、16年を境に一層高価格化が進んだとレポートしています。15年以前は300万円台前半以下だった平均坪単価は、16年には354.5万円となり、都心部では19年から更に上昇、500万円台後半～600万円台の事例も現れており、平均では15年から20年の間に45%程度上昇したとのことです。私も実際、お客様からのご要望で都心3区の1Rを市場調査することが多いですが、この5年の間に目まぐるしく坪単価が上昇しているのを感じます。特に2011年の震災以降、オリンピックの開催決定と同時に競技場やインフラ整備が急務となった建設業界は資材の高騰に繋がりその影響はマンションなどの住宅にも及日ました。売主側も販売価格を高価格帯に見せないテクニックとして、専有面積を減らしグロス価格は低めに見せるやり方も各社主流になってきました。昔の1Rよりも最近の新築1Rが狭いのはこういった背景があります。
具体的には、15年以前は43m2前後だった面積が16年以降は約40m2となり、直近の都心部では35m2前後が主流という状況です。1LDK物件の面積圧縮や、1R・1Kを最多間取りとする物件の増加傾向が影響しています。昔では考えられなかった30㎡台の間取りも周りの新築マンションも同様の作りなので市場が慣れてきてしまっているのが現状となりました。
単価高騰に伴う専有面積や間取りの縮小に伴い、販売のターゲット層も変化してきました。それまでは高収入の単身者による実需が中心だったところ、富裕層のセカンドハウスや投資、相続対策といった「仮需」へと購買層が拡大し、19年以降の市場では、統計ではこの仮需が40～60%を占めているそうです。
しかし、現在の23区内では「面積圧縮と単価上昇にも限界が見られる」と記事では伝えています。コンパクト物件の供給エリアを比較すると、15年以前は23区が87.5%を占めていたところ、16年以降は77.9%に減少。都下や埼玉、千葉、神奈川方面の主要鉄道路線沿線を中心に郊外部での供給が広がっており、同社は今後もこの傾向が続くと予測しています。
こうした市場の変化に伴い、商品企画にも変化が現れていると思います。戸当たり価格の抑制のため専有面積等を縮小している関係で、住戸間口も縮小し、使い勝手の悪い間取りが増加しているほか、収納スペースの減少や水回り設備のサイズダウン等が進んでおり、物件の魅力低下が懸念されます。キッチンがいい例で、以前は1LDKの間取りもカウンターキッチンがトレンドでしたが、リビングの有効面積が狭くなることを理由に最近では、背面キッチンに逆戻りし生活感の出てしまうデザインが残念ながら多いです。
今後、1Rに求められる需要としてはテレワーク需要に準じた設備使用など商品の差別化がより一層求められる時代になってくると私は思います。
投資用に買っても、そこを利用する人がいて初めて資産として運用されますので使い勝手の良さ出口を逆算した商品であることが今後の重要なポイントになりそうです！
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