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本日は、不動産を購入する際に仲介（媒介）業者より説明をうける「重要事項説明」についてお話ししたいと思います！
住宅を購入する際、「知っておくべき必要な情報」がたくさんあります。
知らなかったことで思わぬ損失や不利益を被るおそれもあります。不動産取引は対象対価が大きいこともありますのでしっかり契約時には注意して物件について最終確認していきましょう。
と言っても、はじめて住宅を購入する方は、不動産取引に関する専門的な知識が少なく、知っておくべき必要な情報が何なのか、どのように調査すればよいのかわからないのは当然のことです。
宅地建物取引業法（以下、宅建業法）は、不動産の購入者様が知らなかったことで不測の損害を被ることがないよう、不動産会社に買主様の代わりに取引の判断に必要な情報に関する調査をさせ、「重要事項説明書」を作成し、交付するうえ不動産取引の専門家としての資格を有した宅地建物取引士に説明させることを義務付けています（宅建業法35条）。売買の対象となる不動産の条件がまとめられた重要事項説明は、契約を結ぶか否かを決断するための最終判断材料というわけです。
特に昨今は、コロナ禍の影響により我々不動産業者もインターネットを利用したオンライン上での説明（IT重説）が増えて参りました。事前に重要事項説明書は売主様・買主様にお送りして確認はしていただく流れではあるものの正直、分厚い説明書を時間を割いて読み込むのも大変な作業だと思います。そんな場合でも、実際の重要事項説明を受ける際に、予めどういった箇所・要点をおさえておけば良いか知っておくことでより理解しやすく、効率も良いかと思います。本日はそういったポイントを解説していきたいと思います。
それでは、大きく5つのポイントに分けてご紹介したいと思います！
①不動産の表示
重要事項説明書の不動産の表示は、取引の対象となる物件を特定することが目的です。特に住所や面積など基本的な情報はここで間違いがないかをしっかり確認しましょう！原則、登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部に記録された事項がそのまま記載されるため、売買対象物が登記記録（登記簿）に記録された物件の一部である場合や現状が登記記録（登記簿）に記録された内容と異なる場合があります。登記簿と違う記載が場合など不明に思ったら必ず説明をしている宅地建物取引士に確認しましょう。
②売主の表示
登記簿に記載された登記名義人が売主であるのが通常ですが、相続登記が未了の場合や所有権移転登記が未了の場合など、真の所有者が登記名義人になっていないケースもあります。説明内容をしっかりと確認しましょう。
③法令上の制限
こちらも大事な項目です。自分の土地であっても自由に利用できるわけではありません。法律により利用が制限され、建物の規模、形状、用途等が制限されています。利用制限・建築制限が説明されますので将来、自分が希望する建物に建て替えることが可能かしっかり確認しましょう。特に事業用不動産の取引においては、営業・運営上、ここの項目はトラブルになりやすいので細心の注意が必要です。
また、戸建の売買取引においては自宅に接道している道についてもしっかりと調査報告を受けましょう。道にも様々な種類があり管理者が違うことによる制限もあります。
④飲用水等の生活関連施設
飲用水等の生活関連施設では、現に使用可能な施設、または将来にわたり整備が予定されている施設について説明を受けます。場合によっては、そのまま使い続けてることができないケースや負担金が生じる場合もあります。将来、起こり得る負担についてもここの項目でしっかりと確認しておきましょう。
⑤その他の重要事項
宅建業法により、重要事項として説明が義務付けられていること以外にも越境物の有無、交通の利便、近隣の住環境などについても確認が必要です。これらの項目は、重要事項説明書の最後にある「その他」の欄で説明されます。もしも、「空欄」であったり上記記載の点などについて記載がない場合は説明をしている宅地建物取引士に確認しましょう。
上記以外で、売買契約書の付属書類として、買主様にとって生活上重要な「物件状況確認書」「付帯設備表」がございます。付帯設備表、物件状況確認書で、売主様から買主様に対し、物件で知っていることについてお伝え致します。これがとても重要です。取引の担当者から売主様に事前に聞き取り等があります。まずは、「付帯設備表」で、この物件には、どんな設備が付いているのか、現在不具合は有るのか無いのか、ある場合はどのような症状なのか、そして、〇〇は引渡しまでに撤去するのかそのまま置いておくものなのか…等々、細かく項目が分かれております。これによって、物件の状況を買主様にも把握してもらうことができます。
次に、「物件状況確認書(告知書)」で売主様が物件について知り得ている情報をお伝えします。例えば、過去の雨漏りの有無、シロアリ被害の有無、給排水管の故障等の有無、リフォームの有無、事件・事故・火災の有無等です。最近では心理的瑕疵（事件事故）についても客観的考え方についてルール改定が検討されている項目ですので注意深く確認しましょう。
「物件状況確認書」記載例
「付帯設備表」記載例
この「付帯設備表」「物件状況確認書(告知書)」で、引き渡し後のトラブルを回避することができます。言った言わない、聞いた聞いてないを防ぐことができます。不動産売買では大きな金額が動きます。なので、売主様、買主様、そして私達仲介業者も気持ち良く取引したいですよね。物件の設備で故障があったとしても、売主様から事前に聞いておけば修理もしくは交換の予算や計画を立てることができますね。この書類はとても重要です。
最後に、売買取引の対象が区分所有建物（マンション）だった場合は、重要事項説明書の記載事項も下記項目が追加されます。
1.敷地に関する権利の種類および内容
2.共用部分に関する規約等の定め
3.専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
4.専用使用権に関する規約等の定め（バルコニー等の利用）
5.所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
6.計画修繕積立金等に関する事項
7.通常の管理費用の額
8.管理組合の名称及び管理の委託先
9.建物の維持修繕の実施状況の記録
その他、管理会社に依頼して取得する書類として「重要事項調査報告書」があります。管理費や修繕積立金の改定予定や大規模修繕計画の見通し、耐震診断の有無など建物全体に関する維持費や必要費に関する重要項目が記載されています。マンション管理についての説明書的な役割をしています。
既存の中古マンションを購入の際は、こちらも仲介業者に必ず取得してもらう様、依頼しましょう！
コロナ禍の影響もあり、お住み替え需要として特にマンションの取引が増えていますので皆様も本日ご紹介したポイントをもとにご自身の契約に備えてみてください！
山信不動産（株）では、売買契約書記載事項や重要事項説明書記載の内容についても随時ご質問にお答えしております！ご自身の不動産取引における契約でご不明なことがございましたらお気兼ね無くご相談ください！
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