そもそも相続登記とは、亡くなった方（被相続人）から不動産を相続した際に必要となる不動産の名義変更のことです。土地・建物の所有者は法務省の登記簿で管理されるため、手続きは法務局で行います。不動産を相続した際に相続登記が正しく行われていなければ、第三者に対して土地・建物の所有権は主張できません。つまりは、売却などの手続きもできないわけです。
登記簿の情報は、不動産の売却や利活用、銀行から融資を受ける際の担保に入れる時にも必要となるものです。本来、不動産を含む相続が発生する際、将来的なトラブルを回避するためにも、非常に重要なものとされてきたのが相続登記なのです。今まではこの相続登記をいつまでに対応しなければならないか等については法的なルールがありませんでした。しかし、今回この相続登記がついに具体的な期限が定められ、行わなかった者に対してはペナルティ（10万円以下の過料）を加えるという「相続登記の義務化」が決定したのです。
義務化が余儀なくされることになった背景としては、相続登記が行われないまま所有者が特定できない空き家や空き地が増えてしまうと、適切に処分できず、不動産の取引をはじめ都市開発の妨げにもなります。この所有者不明土地が近年社会問題となっており、事態の解消に向けて不動産の所有者を明確にする相続登記の義務化が決定されました。国土交通省が2016年にまとめた資料によると、不動産登記簿において所有者の所在が確認できない土地の割合は20.1%に及ぶと報告されています。この20%の内訳として、相続が理由となって所有権移転の未登記とされている土地は、およそ67%にも及びます。（※以前のブログもご参照ください！）
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では、いつから相続登記が義務化されるのか？
どのように手続きを取らなければならないのか？についてご紹介して行きます！
まず、相続登記の義務化が開始されるのは、2024年4月1日からとなっています。不動産登記法改正後は、「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記をしなくてはなりません。なお、被相続人の不動産所有を認知していない期間は、この3年には含まれないものとされています。相続登記の義務化が施行される以前に相続した不動産においても、相続登記を完了させていない場合、改正法の施行日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
相続登記手続きの流れとは？
申請手続きは、相続する土地を管轄している法務局で行います。
大まかな流れとしては、以下の通りです！
- 相続する不動産を確認する
- 遺言または遺産分割協議で引き継ぐ人を決める
- 相続登記に必要な書類を収集、作成する
- 管轄の法務局へ申請する
登記の申請については、登記事項証明書に必要事項を記入したうえで登録免許税分の収入印紙を貼り付け、必要書類と併せて法務局の窓口もしくは郵送で提出したのち、登記の完了を確認すれば終了です。なお、遺産分割による登記と遺言書がある場合の登記では、必要な添付書類に違いがあります。必要書類は法務局のHPからダウンロード出来ます！
気になる費用は？
相続登記にかかる費用は、「①登録免許税」と「②必要書類の取得費用」です。
登録免許税の金額は、不動産の固定資産評価額の0.4%となり、税金を納めるための収入印紙は法務局または郵便局で購入できます。申請書に添付する戸籍謄本、登記事項証明書、印鑑登録証明書、住民票などそれぞれの取得にも費用がかかります。戸籍謄本は1通あたり500〜700円ほど、登記事項証明書は1物件あたり600円、印鑑登録証明書は500円ほどかかるため、総額で2〜3万円ほどとなるケースが多いでしょう。司法書士に相続登記を依頼する際にはさらに手数料の支払いが生じます。一般的な相場は3〜10万円程度となっているので、自力で手続きを行う時間と労力などを考慮すると、司法書士へ依頼したほうがスムーズに相続登記が完了すると思います！
冒頭でもお話ししましたが、登記が完了していないとどんなリスクがあるのかを今一度おさらいしてみましょう！
【不動産を売却できない】相続登記のされていない所有者不明土地や不動産の名義が被相続人のままの場合、担保にしてローンを組むことや売却することはできません。売却を考えている場合は必ず相続登記を行う必要があります。ちなみに複数の相続人が存在する場合、遺産分割協議が成立しないままでは土地・建物の名義変更は行えません。遺産分割協議が成立し、相続登記が完了するまでの期間、法的に相続した土地・建物は全ての法定相続人で共有するものとなり、個人の勝手な判断による売却は認められませんので注意しましょう。ただし、遺言や遺産分割協議において、相続人の誰かひとりが土地・建物を相続すると決定していても、他の相続人が法定相続分を先に相続登記してしまえば、持ち分である不動産の売却は可能となります。
【権利関係が複雑になる可能性がある】遺産分割協議が行われず、相続登記をしないまま相続人のうちの誰かが亡くなると、次の遺産相続が開始されてしまいます。また、法定相続人がすでに亡くなっている場合には、代襲相続が発生します。このように、相続人の数が増えると権利関係は複雑化してしまいます。相続人間で面識がない場合や、連絡先が分からないような状態では、遺産分割協議を行うことさえ困難です。これがまさに所有者不明に陥ってしまう要因です。。なお過去の相続当時において分割協議書や印鑑証明書が整っていて相続登記手続きだけをしていないようなケースでは、当時のその書類は現時点でも有効なため、再び遺産分割協議をする必要は無く、その書類を使用して相続登記が可能です。
【不動産が差し押さえられる可能性も】借金を滞納している相続者がいた場合には、不動産が差し押さえられる可能性もあります。債権者は「代位登記」という手続きにより、債務者が相続した持ち分を差し押さえることができるのです。そのような事態を回避するには、差し押さえられる前に全ての相続人が相続登記もしくは相続放棄の手続きを済ませておく必要があります。相続登記が正しく行われていない土地は、金融機関や売却先となる不動産およびハウスメーカーの信頼を得ることも困難です。登記簿で不動産の所有者が確認できなければ、取引は成立しないでしょう。たとえ遺言書で土地の相続に関する記載があっても、登記されていない土地は無効となってしまうケースもあります。
これらのリスクを回避するために、できるだけ速やかに相続登記を済ませることが重要です！本日ご紹介しました「相続登記」について気になる方は、下記山信不動産（株）のお問い合わせフォームか、直接お電話頂けましたら無料でご相談をお受け致します！お気軽にお問合せください！
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