本日は、「海外ファンドから見る今後の日本不動産」の投資価値についてご紹介したいと思います。
以前より、当ブログでは経済市況や為替変動に不動産はどう影響してくるのか？をテーマにご紹介して参りました。特に為替に関しては、加速する円安ドル高に対して日銀の対抗策がどのように影響が出るのかに注目が集まっています。以前のブログでもご紹介したように、円安要因には「日米金利差」があります。金融政策の動向に敏感な2年債の利回りや長期金利の指標となる10年債の利回りに大きく差が生じています。高金利の通貨で運用する方が良い為、お金は当然高金利に流出してしまう傾向にありますので今のような円安・ドル高を加速させてしまう状況下にあります。特に2年債の動向は為替市場参加者の注目も高い為、より敏感になってきています。
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海外の不動産投資ファンド大手の「ラサール不動産」や「KKR不動産」は今後の日本不動産へ対してまだまだ強い投資意欲を覗かせます。全体投資資金の約30％〜40％は日本の不動産へ分配に充てる考えだそうです。そして、その理由について大きく3つあると検証しています。
●まだまだ点在する成長余地の高い不動産
住宅においては、人気の無い昔ながらの間取りを改装しトレンドのあるプランに変更して再販売したり、事業用途では、eコマース需要を取り込む為空き家や空きビルを用途変更し倉庫事務所にすることで成長余地が見込める。
●低金利借入による高投資リターン
低金利が続く日本国内では、あえて全額現金での購入をせずとも借入金を活用して高い投資リターンが見込めます。また、キャッシュフローを考えても投資額予算を上回る不動産購入も視野に入れて投資する事が出来ます。
●虎視眈々と狙う企業不動産
いまだに日本国内には企業が保有する不動産が多く、まだまだこの先保有する固定資産を売却し利益調整や資産整理の機会が増えると見ています。特に、元国有企業等は一等地に古い社員寮や研修センター、福利厚生施設として建築した保養所など遊休地も数多く所有しています。
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●長期コミット出来る安定した日本の政治経済
何と言っても、日本は海外から見ても安定した経済大国です。機関投資家の中には、長期の安定投資を考える方は多く、そうした逆算した見方からも日本の不動産は金融資産として資産価値は高いと見られています。
海外から見て不動産に市場規模も大きい日本は、海外の不動産投資ファンドから見てもまだまだ魅力的であることが検証の結果として出ています。そうなると怖いのが資金力のある投資機関が高値で購入することで不動産価格自体が上昇し、個人消費は減衰してしまうことです。実需としての個人消費がなされなければ、本当の意味での豊かな経済状況にはならないです。それ故に、今後の為替市況と賃上げ対策にはさらなる注目が集まりそうです。
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