「新築マンション１億円から」の時代突入へ

首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）全体でもこの上昇トレンドは波及しており平均価格は8.6%上昇し、6907万円にまできています。価格が高くなる一方、発売戸数は減少しており、首都圏は前年度比12.9%減の2万8632戸と、2年ぶりに3万戸を下回りました。最も発売が多かった2000年度の3分の1程度の水準となります。新築マンションの販売を牽引している東京23区も18.8%減の1万692戸でした。供給減による枯渇感や希少性からもプレミアム感が増し付加価値が付いている様にも思えます。

販売されている新築マンションの中身はどうかというと、都心部ではハイグレードな高額物件の供給が続いています。このほど三井不動産が分譲を開始した「三田ガーデンヒルズ」（東京都港区）は最低価格が2億3000万円台からの高額・大型物件だが、問い合わせなどの反響はもちろん売れ行きも順調だということです。こうした高額物件が寄与し、不動産経済研究所が発表した3月単月の新築マンション価格は東京23区で前年同月比2.7倍の2億1750万円、首都圏は同2.2倍の1億4360万円と急上昇しました。それぞれ初めて2億円、1億円の大台を超え10年前の縮図とは大きく変貌を遂げました。その他、大型ジョイントベンチャー企画のJR山手線「浜松町駅」直結2分に位置する「ワールドタワーレジデンス」は世界貿易センタービルの建替一体再開発で大きな話題を呼んでいます。こちらも、56〜60㎡の2LDKが1億7000万〜1億8000万円と坪単価1,000万円クラスが続出しています。神奈川県でも話題のマンションがあります、ビックターミナル「横浜駅」直結のタワーマンション「横浜フロントタワー」です。こちらは、昨年の販売当初よりほぼ全戸が抽選になる人気ぶりでしたが価格帯も横浜市内のマンション内でも過去類を見ない高額物件となり話題となりました。※現在は販売最終期

同マンションの影響を除いても都心部のマンションの価格上昇傾向は続いており、販売も好調のようです。どの様な方々から需要があるかというと上場企業に勤める夫婦世帯など世帯年収が2000万円以上ある人たちが実需としてはメインの購入層になっているようで3月に分譲を始めた野村不動産分譲「プラウドタワー平井」（東京都江戸川区）も都心部からは少々外れていますが、中心価格帯が8700万円と、都内近郊の新築物件の価格上昇も目まぐるしい状況です。

では、なぜこんなにもマンション価格が高騰しているのでしょうか？それには供給コストが上昇しているところに大きな要因があります。各社デベロッパーも用地取得コストや建築価格高騰の影響が大きいとのことですが、以前にも増して物理的な用地がそもそも無いそうです。デベロッパーとしてもこれだけ希少性の出てきた用地ですので、漸く取得出来た土地もマンション用地にすべきがビル用地にすべきかなど経営判断により用途が変わるケ一スも珍しくありません。

マンション価格が高騰しても富裕層の需要があることもあり、デベロッパー各社の経営環境はよく、値下げして売り急ぐ必要がないという見方も出てきています。大手デベロッパー分譲のマンションも首都圏の大型物件は2000年代前半は1年以内だった平均完売日数が足元では2年以上に延びてきており完成した後の売買契約でも引き渡し時期はまだ半年先という契約内容も多い様です。好立地にある高額物件を一度にまとめて売らず、期間を分けて売り切ることで長期で安定した収益の確保につなげている会計戦略もあると思います。

問題の建築費は、経済調査会によると東京都の3月の建設資材価格指数（建築）は157.1（15年度=100）で、2年前から約4割上昇しており、まだまだ資材価格の高騰が販売価格に本格的に転嫁されるのはこれからとされ、東京カンテイ調べによると2023年度もマンション価格は1割ほどあがるのではないか？！と当面はこの流れが続くと予測しています。しかしながら、首都圏の中でも全てが売れ行き好調というわけではなく、中でも郊外では割安な戸建てに客層が流れてしまい、売れ残りが生じる懸念もゼロではありません。その場合、販売元としては最終的に価格を大幅に下げて販売せざるを得ない状況もあり、購入者側としても見極めは大事です。同様に新築マンションの購入を断念した消費者の中には、割安感を求め「中古マンション」にも注目が集まってきています。ただ、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、東京都区部の中古マンションの1㎡あたりの成約価格は今年3月で前年同月より3.7%高い100万6800円まで上昇しており、3月まで成約件数は2カ月連続前年同月を上回ってはいるものの、価格上昇に伴って場所によっては在庫も増えてきているようです。

新築にしても中古でも大事なのは「本当に自分たちの求める条件に合っているか？」「予算を超えたとしても納得出来るか？」ということです。物件によっては相対的に見ても便乗して価格が釣り上がっているものも少なくありません。予算で妥協した条件に少々合わない新築物件を買うよりは、立地重視で中古マンションを買う選択肢を増やしてみるのも良いかもしれません。エリアや駅徒歩分数などから来る立地面では資産性の観点からも購入の判断材料になるかと思います。バブル期と大きく違うのは、闇雲に価格が上昇しているわけではなく、ピン立地と言われる資産価値のもともと高いとされる良い立地の物件だけだということです。

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