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築浅マンション価格に異変が⁉︎

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築浅マンション価格に異変が⁉︎

カテゴリ:マンション
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本日は、最新の築浅中古マンションの価格動向について今後の新築マンション市場の話題に絡めてご紹介したいと思います!

昨年暮れくらいからお客様のお問い合わせで増えてきているのが、中古の中でも築10年前後のマンションです。主には売買取引の案件ではありますが、以前のお問い合わせに比べ探されている方のご予算も上がってきているのが特徴です。理由は様々ですが、やはり新築マンションの購入を断念した方が多いのは事実です。特に、高騰した価格帯や引き渡しの時期の相違などが主な原因だそうです。引き渡しの時期については、建物じたいは完成していても、居住(引き渡し)出来るのが2024年4月など1年先というお客様もいらっしゃいました。もともと新築を希望していた方の需要を中古市場で代替すると、やはり築浅で新築よりも立地の良いところといった需要は当然のように生まれてきます。そうなってくると人気があるのは「築5〜10年以内」の中古マンションです。そんな中、(株)東京カンテイは、2022年の首都圏における「築10年既存マンションのリセールバリューに関する調査」の結果を発表しました。同社データベースに登録された築9~10年の分譲マンションのうち、2022年に既存マンションとして流通した事例を抽出し、新築分譲価格と流通価格とを比較して算出しています。首都圏でリセールバリューが算出可能だった駅は398駅で、対象物件の分譲当時は東日本大震災直後で、市場が混乱している時期で2013年以降の新築マンション価格高騰以前という事情もあり、平均値は132.5%となっています。近年の急激な価格上昇がリセールバリューに大きく影響したようです。398駅中、リセールバリューが100%以上になったのは驚異の389駅で、ほとんどの駅で新築時の分譲価格を維持するか、上回った結果となりました。このうち、150%以上の駅も71駅あったほか、142駅で首都圏の平均値よりも高い結果だったようです。一方、リセールバリューが低下した9駅についても、大きく下落した駅はありませんでした。調査対象となった駅で最もリセールバリューが高かったのは東京メトロ南北線の「六本木一丁目」駅の251.6%で、新築時の平均坪単価483万6,000円に対して、流通時坪単価が1,216万7,000円でした。中古マンションで当たり前の様に「坪単価1,000万円超」が出てくる時代がとうとう来てしまいました。。次いで、東京メトロ千代田線の「新御茶ノ水」が208.1%(新築時385万7,000円、流通時802万7,000円)、小田急小田原線「代々木上原」駅192.0%(同357万2,000円、同685万9,000円)などなど。上位30駅のうち、東京都港区が11駅で最も多く、次いで渋谷区と千代田区が5駅ずつ選出されました。東京23区以外では、小田急江ノ島線「片瀬江ノ島」駅が166.1%で22位、北仲地区などの開発が目まぐるしい「桜木町」駅が164.5%で26位というのも驚異です。

こうした急速な価格の異変がおきる事で、以前とは違った見方も見えてきます・・・

竣工から10年間賃貸住宅として運用した後に売却した場合の差益を試算し、最も差益が大きかったのはリセールバリューでトップだった「六本木一丁目」駅で、1坪当たり1,028万円の差益が生じました。1坪当たりの10年間の運用益が294万9,000円、1坪当たりの売却益は733万1,000円。年間利回りに換算すると21.26%と想定され、運用益と売却益の差が大き過ぎる結果となりました。同じ物件でも「賃料」はそこまで変化がないのに対し、「売買価格」が急速に高騰していることで大きく乖離してしまっています。この傾向はバブル期やリーマンショック前にもみられた傾向で、運用利回りが低下している中で、売却益頼みの不動産投資が続くと、金利動向次第で買い手の動きがストップするなど市場を混乱させる可能性があります。

こうした状況を生み出してしまったのも冒頭でお話しした新築マンション市場の「供給の仕方」に変化が生じた歪みのようにも思えます。日本の住宅市場独特な新築供給数も2023年以降に完成予定の20階建以上の超高層マンション(2023年3月末現在)は、全国で287棟・11万4,205戸と昨年の供給数と比べ、23棟・1万5,247戸増加しています。建設や売り出しが止まっていた「タワーマンション」も、コロナ禍による経済倦怠感が脱したこのタイミングで一気に供給へ進む様です。

販売価格に大きく影響する「金利」はどうかというと、長期金利も長期国債の売りに一服感すらあり、今後はこれまで売りを主導してきたベア型のファンドが買い戻しに動くことで長期金利の天井も以前より低くなるのでは?という見方も出てきています。今の日銀による金融緩和現状維持の姿勢からすると、政策金利の舵を切るには時期尚早なので当面は住宅ローンシェアの大きい変動金利に関してもまだまだ低金利は続きそうです。低金利が継続しているうちは、各社デベロッパーも強気の新築価格を提示してくると思いますのでこの連鎖がどこまで続くのかは正直不安な一面もあります。。やはり、根本的には賃金上昇し全体的(賃貸も含め)な物価が上昇することに他ならない結論に至ってしまいますね。

山信不動産(株)では、こうした新古住宅の価格動向を金利水準や需給バランスなど様々な観点で予測して今後も皆様にレポートしていきたいと思います!!

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山田 恵二

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