新たな不動産投資のカタチ「デジタル証券化」とは⁉︎
皆様、当社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます！
本日は、新しい不動産投資のカタチとして注目が集まりそうな話題についてご紹介したいと思います！
話題となっている新しい形とは、東京都内のタワーマンションを裏付けとするデジタル証券のことで、この証券を発行して資金調達する仕組みです。当ブログ内でも以前取り上げさせてもらった事があります。やり方としてはSTO（セキュリティー・トークン・オファリング）と呼ぶ手法で、調達額は国内最大の134億円を見込むと発表しました。主体は不動産運用会社のケネディクスで野村証券が単独で取り扱いをする予定とのことです。不動産STOとは、不動産をデジタル証券化して株式のように自由に売買できるようにする仕組みです。不動産をデジタル証券化すると、不動産の複雑な契約締結のプロセスを自動化したり、不動産の権利そのものを簡単に売買できるようになるため、投資家にメリットがある仕組みとして注目が集まっています。
ブロックチェーン技術を用いたセキュリティートークン（ST）には、以下のようなメリットがあります。
◾️24時間いつでも取引ができる
◾️データが改ざんされるリスクは低く、安全性が高い
◾️取引コストの削減
◾️所有権をより小口化できる
STは24時間いつでも取引ができ、即時決済も可能です。証券取引所では売買時間が決まっており、決済も売買成立から数日後ですが、STはよりスムーズな取引が可能となっています。また、改ざんが現実的に不可能と言われている「ブロックチェーン技術」を使っているため、ハッキングなどのリスクも低く、安全性が高いと考えられます。今までは、金融資産や不動産所有権などを小口化することは、手続きや管理コストがかかるためあまり行われてきませんでした。しかし、資産をデジタル証券化することで手続きが簡略化されてコストも低くなります。不動産STOの仕組みを使うと、どのような大きな資産も簡単に小口化し、自由に売買することが可能です。
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そして、今回デジタル証券化するのは東京都中央区の賃貸マンション「リバーシティ21 イーストタワーズ2」の不動産受益権の75%分で、鑑定評価額は300億円で、主に個人投資家から計134億円を募り、残りはみずほ銀行がローンを提供する予定だそうです。当該マンションは2000年8月に完成した月島を代表するクラシックタワーマンションの一つです。総戸数642戸で地上43階建とビックスケールとなっています。
今回の投資対象となる「リバーシティ21 イーストトタワーズ2」
1口あたりの販売価格は100万円で、最低1口から購入でき、運用期間は約10年間となっています。対象物件を外部の不動産会社やファンドなどに売却し、資金回収するかたちをとります。分配は年2回実施し、年率換算の利回りは3.47%を見込むとのことです。
募集期間は8月22～25日で、取扱会社の野村證券によると、100億円を超えるSTOは国内で初めてだそうです。個人の需要を獲得できれば、STOが企業の資金調達手段として一段と定着しそうです。昨今、不動産小口化所有などもヴォルテックス社を中心に話題を集めています。不動産小口化商品とは、特定の不動産を一口数万円から100万円程度に小口化して販売し、不動産の賃料収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配する商品です。少額から不動産投資ができ、またREITと異なり現物不動産の保有者になる商品もあるため、相続へのお取り組みとしても注目を集めています。このスキームは「不動産特定共同事業」と呼ばれており、不動産特定共同事業法という法律に基づいて運営されるため、投資家にとってはリスク軽減につながるというメリットもあります。今回発表された、デジタル証券化との差別化や優位性などが今後の不動産投資においても一層注目を浴びそうです。
従来の区分所有とは、リスク管理の考え方の違いや管理体制も違う為、遠方の所有者にとっても新しい都心マンションの購入方法（運用方法）としても面白い試みに思います。また、相続対策やマンション節税に対する政府からの法改正なども今後の方向性いかんでは新たな金融商品のカタチににも置き換えられそうです。
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