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まだまだ上昇気流傾向⁉︎中古マンションの今後の価格

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まだまだ上昇気流傾向⁉︎中古マンションの今後の価格

カテゴリ:マンション

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本日は、まだまだ高騰が続く「中古マンション」市況について各社発表しているデータを元にご紹介したいと思います!

東京カンテイが今月24日発表した6月の中古マンション平均希望売り出し価格は、東京都心6区(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)が70㎡当たり1億301万円でした。とうとう平均1億超えが当たり前の時代に突入しました。前月比からは0.4%高く、5カ月連続で上昇した結果となります。要因としては資材高や人手不足などで建築コストが膨らんでいることや、海外の富裕層や不動産投資家らの買いが集中し、価格が押し上げられたかたちとなります。都心6区は、2002年の集計開始後の最高値を5カ月連続で更新しています。対して、品川区や世田谷区などの城南・城西6区は前月からほぼ横ばいで、その他の城北・城東11区は同0.2%安と、東京23区内でもエリアごとに騰落の差がついていたのも興味深い数値です。都心6区外では実需層が高値を嫌気し、価格調整が強まっている感じもあります。こうなると、今後も海外勢が買い支える都心6区との差が開く可能性があ流かもしれません。

その他の調査機関でも、不動産経済研究所が今月20日発表した2023年1〜6月の新築分譲マンションの平均価格は、東京23区内が前年同期に比べ約6割高い1億2962万円でした。上半期では1973年の調査開始以来初めて1億円を突破しました。首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の平均価格も、前年同期比1.4倍の8873万円と都内だけではなく全国的にも上昇傾向になっています。平均価格では、2020年(6671万円)の記録を大きく上回って過去最高を更新しました。東京都下(前年同期比3.5%高)や神奈川県(同7.6%高)など23区の周辺部も上昇しています。

今年に入ってから勢いの止まらない新築マンションの中でも注目されているのが都心の一等地と言われるところに建設予定の新築で、三井不動産レジデンシャルが2月に販売を開始した「三田ガーデンヒルズ」は最低価格が2億3000万円台と価格のボトムアップがさらに強くなっています。全1002戸のうち、半数程度が売り出されており、契約状況は非開示ながらかなりの反響だと話題になっています。

注目すべきは、ここまで価格が上昇気流に乗っているマンションでも人気は下がるどころか上がっているところです。消費者の購入意欲を示す契約率は72.7%と前年同期比0.6ポイント上昇し、好調の目安である7割を3年連続で上回っています。新型コロナウイルスの感染症法上の扱いが5類に移行し、勤務をテレワークから出社に戻す動きが進み、都心部や駅に近く交通の利便性に優れたマンションを買う需要は底堅くなってきています。そして、1〜6月の首都圏の発売戸数は前年同期比17.4%減の1万502戸となっており、2年連続で同期間として前年を下回っていることから新築マンションの枯渇感によるプレミアム感も否めない状況です。

今年に入ってからの1〜6月の発売戸数を地域別でみると、東京23区は4902戸と前年同期に大型物件の「晴海フラッグ」が売り出された反動もあり9%減少しており、神奈川県(36.3%減)や埼玉県(23.1%減)といった郊外は価格高騰を背景にモデルルームの集客が伸び悩み、顧客の動きを見極めるために販売時期を遅らせる物件も目立ってきているようです。しかしながら、東京23区や神奈川県などで大型物件の発売が控えており2023年通年の首都圏の発売戸数は3万戸と2年ぶりに3万戸台を回復する可能性もありそうです。

※今回の調査においては、専有面積30㎡未満の住戸や事務所・店舗用を除く、ファミリータイプのみが調査対象とのこと

今回の調査結果を見ると、都心の人気エリアに関しては今後も価格高騰が続きそうなデータとなりました。気になるのは、都心近郊のエリアや首都圏との間に徐々に価格帯の乖離が生じてきているところです。都心の価格に牽引されてきた周辺相場も徐々に限界値が来ているのかもしれません。以前の当ブログでも書きましたが、価格設定においての基本は「需給バランス」ですのでデベロッパー各社には、新築を契約するうえで今後は、実需として必要としている層にしっかりと供給出来るようなプランや価格で設定して欲しいところです。

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山田 恵二

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