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本日は、住宅の予算目安の話題についてご紹介したいと思います。
一昔前では、夢のマイホームが年収の「○倍」などといった話題も目につきましたが最近ではなかなか聞かなくなりました。昨今の不動産価格高騰のトレンドもあり、年々その倍数も拡大していっているようです。先月末に（株）東京カンテイが、2022年の新築・既存マンション価格の年収倍率を算出、公表しました。全国で分譲された新築マンション、流通した築10年既存マンションの70㎡換算価格を、内閣府の平均年収予測値と比較し算出した内容になります。新築マンション価格の年収倍率は、全国平均で9.66倍（前年比0.73上昇）となりました。要因としては、全国的に平均年収が低下する中で、新築マンション価格は全国的に上昇、圏域を問わず高額帯の供給が行なわれていることが背景として考えられます。
三大都市圏では、首都圏が12.47倍（同1.18上昇）、近畿圏は10.93倍（同1.07上昇）、中部圏は9.31倍（同0.43上昇）といずれも上昇し、首都圏では東京都・神奈川県・埼玉県で、近畿圏でも兵庫県を除く2府3県で過去17年間での最高値を記録しました。中部圏では平均価格が若干下落しましたが、これは平均年収の低下によるものと考えられます。都道府県別では、やはり東京都の14.81倍（同0.12上昇）が最も高く、次いで京都府の13.66倍（同2.07上昇）、大阪府の12.45倍（同0.88上昇）となりました。驚くべき結果として、年収倍率が拡大したのは37都道府県、10倍を超えた都道府県は13都道府県となっています。
築10年の既存マンション流通価格の年収倍率は価格帯が新築に比べ安価になることもあり、全国平均で7.27倍（同0.73）で数字としては新築同様に拡大しました。2008年の既存マンション価格の年収倍率を集計開始して以来、初めて7倍台に達しました。三大都市圏では、首都圏が11.21倍（同2.27上昇）、近畿圏は8.45倍（同1.23）、中部圏は6.92倍（同0.20上昇）となりました。
都道府県別では、東京都が14.49倍（同1.14上昇）で最も高く、次いで京都府11.35倍（同2.34上昇）、埼玉県10.87倍（同2.75上昇）となりました。今回初めて埼玉県、神奈川県、京都府、大阪府が10倍を超えるなど、首都圏・近畿圏での価格上昇が全体の年収倍率を引き上げたかたちになりました。低金利下とはいえ、実際に東京をはじめとした都市部では一般サラリーマンが住宅を購入しにくくなっているのが現状です。ただ、東京などでは新築・既存の年収倍率の差が縮まってきており、価格調整期に入る直前にも似たような現象がみられることがあるため、市場の動向が注目されています。
住宅ローンを組む際に、よく年収の8倍までは借入可能などという通説がありましたが日銀によるマイナス金利やゼロ金利解除の流れが現実化すれば各金融機関も「審査金利」や返済比率などに調整が入るので今後の年収倍率にも影響が出てきそうです。収入面においては、全国平均が上がっても全員が上がるわけではないので金利上昇局面では、今以上に住宅購入の消費低下に繋がってしまわないか懸念材料です。あとは、金利上昇に伴い価格帯に変化（デフレ）が現れれば市場の動きも変わってくると思います。いずれにしても、現状のようにインフレ傾向が続けば賃貸という選択肢も出てきて、内需にも影響しますので次なる日銀の動向からも目が離せないです。
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