住宅市場にもステルス値上げが波及
5年に1回の総務省「住宅・土地統計調査」では、住宅全体は1960年代から拡大傾向が続いた後、2000年代に頭打ちとなり、直近5年は縮小が鮮明になっています。全体的にその傾向は出ており、戸建てや一般的な分譲マンションや賃貸アパートを含む共同住宅も前回（2018年）より縮小しています。特に共同住宅は約50㎡と、国が「豊かな住生活」の目安に定める都市部の大人2人暮らしの面積（55㎡）も下回る結果となっています。私のデベロッパー時代（約10年前頃）だと、新築分譲時の標準的な間取りとして1LDKは40㎡以上、2LDKは55㎡以上、3LDKは70㎡以上と15㎡刻みでプランニングしていた事を思い出します。その当時の新築マンション（今、築10年ほどの中古マンション）は間取りが綺麗な形で居室一部屋の広さも最低6帖をキープできていました。そういった理由もあり、私個人的にはその頃のマンションは間取りがおすすめです。
国土交通省「住宅着工統計」から推定すると、2024年に入り、面積の縮小はさらに進んでいるとのことです。やはり、1番の要因は価格高騰によるグロス販売価格の調整にあります。国勢調査によれば、一般世帯に占める単独世帯の割合が2020年までの5年で3.5ポイント高い38%に達するなど広い家への需要は衰えつつあるとの見方もあります。ただ、単独世帯などでもは収納などで住宅の狭さに不便を感じる人は多く、供給者側の都合で狭くなった面積に個人が我慢している面が大きいのが現状です。
今後もコスト増をそのまま転嫁すると、高くなり過ぎて需要が続かないため面積縮小で表面的な価格を抑える動きが各社増えていきそうです。食品などで一時、話題となった価格を据え置く一方、内容量を減らす「ステルス値上げ」とまさに同じ図式で事実上の値上がりにはなります。
さらに、昨今では新築マンションで面積縮小と並行して、玄関など共用部に使う資材を低価格なものに切り替えたり、共用部はもちろん専有部の設備グレードを下げる動きも目に付いてきました。
その他、戸建てでは一般に高価格で面積も広い注文住宅が大幅に減っています。注文住宅の新設住宅着工戸数は2024年9月まで3年近く前年割れが続いており、広い注文住宅を建てる資金力のある購入者が増えない一方、富裕層は郊外の戸建てより、都心のマンションを好む傾向が強まっています。富裕層はともかく、資金面で余裕のない若年層への影響は深刻です。新型コロナウイルス禍の深刻度が薄れた後は出社回帰の流れもあり、特に共働き世帯は交通の利便性が住宅選びでは欠かせない要素ですが、好立地ほど広い面積の確保は困難というわけです。
家族構成や生活環境でも広さは必要となるため、若い世帯への少子化問題を助長する由々しき事態です。住まい選びの際も、資産価値を考えてエリアやブランドを重視する考えと、郊外でも価格の安さを求める考えとで意見が割れるご家庭が出てきてもおかしくありません。
構造的な住宅面積縮小の流れは、住宅分野だけに限定した施策では反転させにくいです。高度経済成長期も住宅価格は上昇基調にあったが、賃金も上がり、それまでより広い住まいを確保する人は増えていました。現状を打破するカギも実質賃金の安定的な上昇にあるのも事実です。今、全国民が注目している103万円の壁を今後どれだけ上げられるか？さらには、次なる日銀の利上げタイミングはいつになるのか？住宅購入マインドに対する影響は大きいです。
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