予算重視の住まい探しは以前よりも条件悪化⁉︎

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本日は、物価高騰が続く住宅市場において「住まい」には何を優先すべきなのか？という話題をご紹介したいと思います。購入基準として予算重視は当然のことですが、自分の求める条件を予算内でクリア出来るかどうか別問題です。特に、買い物の常は求めるもののほとんどが予算超過です。

特に価格高騰が続くのが新築マンションです。東京都23区は2023、2024年と2年連続で平均価格が1億円を突破し話題になりました。高すぎる都心物件を諦めるファミリー層が目立つ一方、独身世帯は購入に積極的で、特に男性が23区を選ぶ割合は3割を超えるとも言われています。自身の将来設計として資産運用の位置付けで堅実に考えている傾向かもしれません。

では、都心を諦めるファミリー層はどこに行ってしまったのか？？

今、東京カンテイが調査した戸建キーワードが顕著で「遠く、狭く、高く」だそうです。首都圏で供給された新築戸建てを2019年と2024年で比べると、駅から徒歩15分以上かかる物件の割合が44%から50%に上昇したと言います。

SANSHIN picksでも過去紹介してきた記事の中で駅からの距離が遠くなるのを我慢すれば、面積は広く、価格は安めの住宅に手が届くと紹介してきましたがそれすらも厳しくなってきたということです。首都圏の駅徒歩15分以上の物件に限れば、2019年と2024年の比較で面積は1%小さい約98㎡、価格は18%高い4519万円にまで上昇しています。この様な状況の背景にはやはりコスト上昇と顧客層の懐具合が影響していると思います。都心を中心に住宅地の地価が上がり、人件費や資材費など建築コストの上昇もあわせて価格転嫁が落ち着きません。

では、なぜここまで価格上昇しても買い手はいるのか？そこには、海外投資家や国内の限定的な富裕層過の資金力にあります。近年多くの新築マンション販売が富裕層向けにシフトする一方、戸建ての購入者は一般的な勤労世帯が中心のままで、値上がり期待も含めて買われるマンションはある程度の高値でも需要が衰えていません。しかし、総合的に投資向きでは無いと判断されやすい戸建ては値上がりが一気に実需層市場を冷ます懸念が強く、実際、同社の首都圏の平均価格調査によると、新築マンションは2024年までの5年で約1900万円も値上がりして7830万円にまで上昇しているのに対し、新築戸建ては4817万円と同約750万円の上昇にとどまっているといいます。

デベロッパー側もコストアップを吸収する策としては住宅面積を小さくするのが常とう手段としていますが、マンションでは表面的な値上がりと並行して、専有面積が小さくなる傾向が目立つのに対して、マンションより広い住宅を求める顧客層が多い戸建てでは大幅な面積縮小も難しいです。本来は面積は狭くとも都心の利便性の高い立地でマンションを検討している実需層がなくなく予算重視で不便でも広さのある戸建検討へシフトすることはよくある話で、一般的に戸建てなら100㎡前後、4LDK程度はほしいというのが本音です。

では広さも求め予算も抑える窮余の策は何なのか？それは、駅からの距離を以前より遠くして地価上昇の影響を抑えることです。一般的に駅から離れて利便性が低くなるほど地価は相対的に安くなると言われています。その上で、顧客が離れないギリギリの範囲で住宅の面積と価格を調整しています。逆に言えば、駅から遠ざからなければ、より小さく、より高い戸建てが増えていたという事です。

地方や首都圏以外のエリアでも変化が出てきています。近畿圏はもともと大阪市内など中心部での戸建て供給が少なく、2024年の新築戸建ての立地を調べると東京都は23区内が42%を占めるのに対して、大阪府では大阪市内が21%しかないというデータがあります。地価上昇の影響を受ける中心部の供給が少ないため、首都圏ほど駅からの距離を遠くするなどの調整は発生しにくいものの、コスト高の影響を免れているわけではないという状況です。近畿圏の2024年の新築戸建ては駅から15分以上の割合こそ5年前からほぼ横ばいで推移していますが、面積縮小と価格上昇はいずれも進んでいます。遠くはならないが、便利になったわけでもなく、面積や価格でも条件は不利になっているという事です。

そんな中、独特なのは中部圏です。2024年、駅から15分以上の新築戸建ての割合は5年前に比べ45%から52%へ上昇しており、自動車保有台数が多いため駅からの距離への関心は相対的に薄く、立地面での妥協がしやすいところにあります。考え方としては、公共交通が整っていない地方の戸建ては中部圏と同様、駅からの距離を犠牲にして価格を抑える策が採られやすいのかもしれません。

地価や建築費などの上昇は簡単には収まりそうにない一方で、米国の関税政策の影響などで高水準の賃上げが続くか不透明感も強まっています。日銀は利上げ継続の姿勢を示しており、住宅ローン金利上昇で今後返済負担が増す可能性もあります。そして、戸建てを求める顧客層の購買力が短期間に大幅に高まることは見込みにくく、「遠く、狭く、高く」の供給傾向は続きそうです。自宅を購入する際は、立地、面積、価格のどれを重視するのか、今まで以上に真剣に検討しておく必要が出てきています。そもそも、購入だけに縛られず賃貸というのも選択肢に入ってきます。

子育てなどのため広い面積を求めるのか、将来の売却も視野に狭くても利便性の高い立地を優先するのか？「正解」は各家庭でそれぞれ異なるだけに、家族でよく話し合い後悔の少ない選択をすることが大切です。自宅が都心から離れても、リモートワーク比率を高めて通勤の負担を和らげるなど、柔軟な働き方をできるのかも並行して検討する事で許容範囲も広がるかもしれません。