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本日は、日本の中心地「東京」へ各企業がオフィス転入をしている話題についてご紹介したいと思います。
今年の2月に当ブログ内で、東京への人口流動が加速してきた話題を取り上げました。コロナ禍が明けた2023年の人口流動トレンドとして、勤務形態も戻ったことが影響し「東京一極集中」に戻りつつあります。
そんな中、企業のオフィス事情にも変化が出てきています。23区への転入社数は2023年に前年から13%伸び、転出超過幅はコロナ禍前の19年以来の低水準となりました。今、改めて経済の正常化で対面の仕事が戻る流れで、都心の利便性が見直されています。オフィス需給の緩みも呼び水となっており、再び東京一極集中の兆しが浮かんできています。大手企業の本社を移転も多く、きっかけは対面の採用活動の再開にあります。交通アクセスの良い都心に拠点があった方が優秀な人材を集めやすいというのも理由の一つだそうです。都内に集中する大手の取引先と顔を合わせてのやりとりも増えているため、総合的にも移転メリットは多くあります。国税庁の法人番号公表サイトのデータでは、2023年1〜8月にのべ3805社が東京23区に本社機能を移しているそうです。同期間でみた転入数は2019年比で28%増えています。オンライン会議の普及や業績の悪化などによるコロナ下の「脱東京」の動きはすでに頭打ちの感がでてきています。転出数は2021年の4457件をピークに減少に転じています。転出超過の幅は縮小傾向です。
特に目立つのは、やはり対面の仕事が多い企業の流入です。東京商工リサーチ協力のもと日本経済新聞が産業別に毎年1〜7月の転入数（17年=100）を分析したデータからすると、2023年にサービス業は142と2022年から21ポイントも高まっていました。不動産業も136、小売業も135とそれぞれ13ポイント拡大しています。地域別では大阪府からが2023年に306件と22年比で30%増え、愛知県からは118件で26%伸びています。こうした状況からも分かるように、経済活動の再開で、より市場規模の大きい東京に拠点を置くビジネスモデルに戻りつつあります。さらに、都心の賃料の下落も呼び水になっています。再開発ラッシュもあってオフィスはだぶつき気味です。都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の10月の空室率は6.1%と、供給過剰の目安の5%を33カ月連続で上回っています。平均賃料は右肩下がりで、直近のピークの2020年7月より14%も下落しています。オフィス市況の軟化は資金力の乏しいスタートアップなどには追い風で東京進出のきっかけにもなっています。2023年に東京に流入したうち大半は従業員50人以下の企業だそうです。規模が小さい分、身軽に動ける面もありそうした企業の動きが活発になってきています。実際、当社へくる事務所・オフィス系の問い合わせに関しては、広さも20坪から40坪くらいがボリュームゾーンになってきています。
興味深いのは、都内にすでに拠点を構えている企業の間でも更なる好立地を求める動きが出てきていることです。背景には人手不足があるようです。優秀な人材を確保をする為にも、より利便性が高いビルに移転することが重要と考えているようです。流動化が進めば玉突きで既存のビルに空室が生まれ、地方から入り込む余地が増します。東京は戦後、資本と労働力を吸い寄せてきました。コロナ禍がその流れにくさびをうったのは確かです。とはいえ、一部では地方の再評価が進み、企業がむやみに都心を目指したりとどまったりすることはなくなりつつあります。以前よりも確実に都心からの転出は増えており、企業の立地戦略が多様化しているのも事実です。いずれにしても経済合理性に基づいて動くのが企業です。集積は効率を高め、イノベーションを促すメリットもあります。一極集中の緩和を目指す地方創生など行政の取り組みがほとんど成功してこなかったのも半ば当然といえます。もちろん災害リスクの分散や地域経済の活性化といった政策課題が重要でなくなるわけではないです。しかし、東京への移転メリットが優秀な人材確保や企業にもたらす利益へ還元されるのであれば多少のコストをかけてもオフィスを構えたくなるのもわかります。
また、東京だけではなく都心に近い人口密集エリアとして神奈川県の「横浜市西区・中区」への転入も行政からの後押しとマッチし、増加傾向にあります。今後は、オフィス賃料の相場も都心に比べ安価な横浜市中区・西区への期待値も高まりそうです。
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