今年から要件緩和！相続した「居住用財産」の特別控除とは？
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本日は、今年（令和6年）より要件が緩和され話題になっている「被相続人の居住用財産（空家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」に関してご紹介したいと思います！
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋またはその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却した場合、一定の要件に当てはまれば譲渡による所得利益の金額から最高3,000万円まで控除されるという内容です。こちらの特例は創設以来、年々利用者が増加している特例なので相続においては押さえておきたいポイントです！
要件緩和のポイントは、特例の適用対象者となる相続人が相続等により取得した被相続人の一定の家屋や敷地等を譲渡した場合に被相続人居住用家屋が譲渡時から譲渡した年の翌年2月15日までに「耐震基準に適合することとなった場合」「その全部の取壊し・除去・滅失した場合」に該当するとき、特例を利用することができるようになった点です。改正前は当該譲渡の日までに上記に該当すれば適用可能でしたが、改正後は緩和され譲渡時から譲渡した年の翌年2月15日までに該当すれば適用可能となりました。
さらに、相続等や遺贈による被相続人の家屋・敷地等の取得をした相続人の数が3人以上である場合における特別控除額が2,000万円となりました。これらは全て令和6年1月1日以降に行われた被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用となります。
⚫️空き家譲渡の適用要件
【家屋】
被相続人居住用家屋とは、相続開始直前に被相続人の住まいの用に供されていた家屋で、次の①から③の要件全てに当てはまる建築物です↓
①昭和56年5月31日以前に建築されたこと
②区分所有建物登記がされている建物（マンション等）でないこと
③相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
※つまり、「一人住まいだった一定の古い戸建」ということです！
【敷地等】
被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続開始直前に被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利のことです。
※被相続人が老人ホーム等に入居していた場合も相続の直前まで引き続き被相続人の物品の保管その他の用に今日されていた場合は適用可能となります。
〈取得〉今回売却した人は、相続等により被相続人居住用家屋と敷地の両方を取得していること
〈売却期間〉相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
〈売却方法〉次のAまたはBの売却を行った場合
A:家屋を売却するか、家屋とともに敷地等を売却した場合
B:家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を売った場合
《注意点》
令和5年年以前の譲渡においては、空き家の取壊しを買主に依頼すると、特例適用不可となります。売主が取壊し、契約は更地譲渡で、工事完了後に譲渡日を設定することがポイントです。譲渡所得の申告では、譲渡日を契約日と引渡日で選択できるので、契約日で選択する場合は取壊しは契約前までに済ませておかなくてはいけませんので注意が必要です！更地のまま1月1日を迎えた場合、固定資産税・都市計画税に小規模住宅用地の減免措置（200㎡まで固定資産税は1/6、都市計画税は1/3減免）は適用されません。
〈売却代金〉売却代金の合計額が1億円以下であることを要します。この判定は、居住用財産を一定期間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。他の相続人と共同で居住用財産を相続した場合は、売却意思について連絡をとりあうことが大事です。
《注意点》
売却した家屋や敷地等について、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（相続した際に課税された相続税の一定額を譲渡所得計算上で控除する特例）など他の特例の適用を受けていないことが要件です。
最後に、この特例の適用を受ける場合には確定申告時に売買契約書の写し・市区町村から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」、（家屋を売却下場合は）耐震基準適合証明書等の添付が必要となります。
このように、相続で譲り受けた財産のうち「居住用財産」に関しては適用要件さえ満たせば大きな控除を受けれますので気になる方や該当しそうな方は山信不動産（株）までお気軽にご相談下さい！専門の税務スタッフと一緒にご要望にお応え致します！
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