企業不動産の新たな運用方法とはいかに⁉︎｜横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、不動産価格高騰を受けて日本国内の不動産を多く所有している企業が新規事業として「私募の不動産投資信託（以降、REIT）」の運用に相次いで参入している話題についてご紹介したいと思います。

以前も、当ブログ内で不動産を多く所有している企業の土地についてご紹介したことがありますが、当時はコロナ禍による業績不振で所有不動産の売却により事業の立て直しを図るといった内容でした。しかし、今回ご紹介するのは昨今の不動産価格高騰により鉄道会社やゼネコンなど「土地持ち企業」が、機関投資家のみ購入できる私募の不動産投資信託（REIT）の運用に相次いで参入しているという話題です。これまでは大手金融機関などが中心でしたが、不動産の価格上昇を背景に、証券会社や信託銀行が中心となり拡大傾向にあります。

企業不動産の売却からみる今後の市場

皆様、弊社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます！本日は、企業不動産の売却が加速している現状についてご紹介していきたいと思います。今月18日にも、NTT都市開発（NTT傘下の不動産会社）のオフィスビルなど企業不動産約400億分を売却するニュースが話題となっておりました。NTTに関しては、2020年にNTTドコモの完全子会社で4兆円を超える資金が必要となりその多くを借り入れたことによる有利子負債...

昨年の2023年に運用を始めた私募REITはなんと10銘柄と過去最多になりました。2～5銘柄で推移してきた例年と比べると突出して増加しています。同年8月にはSBIホールディングスが当初資産規模約260億円で運用を始め、清水建設や大成建設、JR東日本、大阪ガスなども参入しました。

年末時点の私募REITの銘柄数は54となり、不動産証券化協会によると、2023年の私募REITへの資金流入額は9月末時点で約4800億円で、2022年通年の約3300億円を大きく上回る結果となったそうです。

今回注目したいのは、鉄道会社やインフラ関連会社、ゼネコンといった「土地持ち企業」の参入です。こうした企業では本業が昨今の物価高や深刻な人手不足などの影響を受けており、中長期では人口減で国内市場の縮小懸念がある業態です。そうした中、保有不動産を活用した新規事業として私募REIT運用が注目されています。これまで私募REITの運用はデベロッパーや大手金融機関が中心でした。当然、運用ノウハウを持たない事業会社にとって証券会社や信託銀行のサポートが重要になってきます。必要に応じて出向者を提供し、REITの設立から運用開始までの手続きを指導する動きが出てきています。収益構造上としては設立したREITの機関投資家への販売や、不動産売買の仲介などで手数料収入を得るビジネスモデルの様です。某メガバンク系証券会社では系列の信託銀行と組み、私募REITの設立手続きをパッケージ化して事業会社に提案しているとのことです。証券各社とも類似の内容を提案してきたため、私募REITの事業計画はそれぞれ共通する部分が目立ち、最近運用を始めた銘柄では「3～5年で資産1000億円規模」という目標を掲げる傾向が強いのが特徴です。

今年に入ってからも各企業、私募REITへの参画は増えそうです。先日、第一生命ホールディングスがオフィスビルや物流施設など幅広い用途に投資する総合型REITを当初資産規模約320億円で運用を始め、3年以内に約1000億円に増やす目標を掲げた話題がニュースになっておりました。私募REITの銘柄数は早ければ年内にも、上場REIT（2023年末で58）を逆転する可能性があるほどの勢いです。

私募REIT自体は規模の小さい銘柄が乱立状態にあるため、2023年9月末時点の1銘柄あたりの平均資産額が上場REITは約3800億円に対し、私募REITは約1100億円規模となっています。私募REITの各銘柄の規模は非開示となっていますが、主に大手デベロッパー系が数千億円と全体を押し上げており、他の銘柄の多くが数百億円にとどまる内容になっています。資産規模が小さいと機関投資家から受け取る運用報酬も少ないため運用事業単体でみれば初動としては赤字というケースは珍しくないと思います。

しかし、注意しなくてはならないのが今後、日銀による金融政策の正常化の影響です。これまで私募REITは低金利下でも円建てで年数%の利回りが見込めるとして、地方銀行や信用金庫などの運用資金をひき付けてきた経緯があります。国内で金利が上昇すれば、利回り商品であるREITの投資妙味は薄れる可能性があるため、従来ほど資金流入を期待しにくくなるほか、運用成績のさえない銘柄では解約請求が増える恐れも可能性として少なくありません。こうした状況を見据え、私募REIT同士の合併や、運用会社の売却が出てくる可能性はあります。2010年の開始以来、本格的なM&Aを一度も経験していない私募REITでも、運用効率を考えると再編の動きが出てくる可能性はあるかと思います。

いずれにしても、土地持ち企業にとって不動産運用はインフレ化に向けた事業展開として大きな足掛かりになることは間違いありません。運用効率の悪い不動産への好循環な活用方法も模索する良いチャンスになりそうです。

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今更聞けないREITの仕組み

皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます！本日は、新聞やTVのニュースでもよく目にする「REIT（リート）」についてご紹介したいと思います！タイトルにもある通り、「今更聞けない・・・」というのはREIT自体の歴史は古く1960年にアメリカで誕生して以来各国でその後導入され、日本でも2000年11月から「J-REIT」という名で解禁されました。当時私も、「不動産の証券化」という記事を見てワクワ...