「建築費」過去最高を更新
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本日は、最新の建設事情についてご紹介したいと思います！
昨年より、当ブログ内でも多く取り上げてきた「建築コストの高騰問題」に関して今年に入ってもその勢いが変わらず、マンションやオフィスビルの建築コストが膨らんできています。民間調査機関の建設物価調査会によると、東京の2023年12月の工事原価は前年同月を5～6%上回り、それぞれ過去最高を更新しました。資材高に加え、人手不足による人件費の上昇が響いてきています。新築マンション価格やオフィス賃料を押し上げる可能性にも繋がるため注目せざるを得ません。調査会は建物の工事費用を建築費指数（工事原価）として毎月まとめており、建築工事に加え、電気や空調などの設備工事費用も加味しています。
先日発表した2023年12月の建築費指数（速報値、2015年=100とする）は、マンション（RC造）が127.7と前年同月を5.6%上回り、5カ月連続で過去最高を更新しています。オフィスビル（S造）も5.1%高い129.7と2カ月連続で最高値を更新している状況です。直近の前月比でもマンションが1.0%、オフィスビルが0.9%上昇しています。正確には2021年以降、建築費指数は上昇傾向が続いています。新型コロナウイルス禍による原料の供給制約に経済回復が重なり、2022年はウクライナ危機で資源価格の上昇に拍車がかかりました。特に2023年は為替の影響もあり海外からの原料高の余波が建設資材の一部で続いています。間接的にはがソンリンなど、輸送費に関わる原価コストも上がっており悪循環が続いています。同年夏には生コンクリートの流通価格が、原料のセメント高を受けて東京地区で1割上がり、セメント生産の熱源となる石炭の価格がウクライナ危機で上昇、セメント各社が生コン製造会社に求めていた値上げが浸透しました。更には、照明器具や、洗面台やトイレなどに使う衛生機器といった設備関連も値上がりし、工事原価を押し上げたています。
そして、現場の人手不足もコストを押し上げています。建物の基礎を造るのに必要な鉄筋工事やコンクリート型枠工事も、職人を確保するために賃金を引き上げる必要がありました。前年同月比の指数上昇率はマンション、オフィスビルともに2022年12月に比べ鈍化しましたが、これは工事の停滞で鋼材など下落に転じた資材があったためです。
それでも都心部再開発などの大規模案件は工期を重視し、費用がかさんでも建設が進んでいます。一方、中小規模のビルやマンションは資材高や人手不足が響き、工事の遅れや計画の見直しが相次いでいます。そんな中、直近の鋼材などは荷動きが減り、安値取引も広がりました。建物の柱や梁に使うH形鋼の東京地区の流通価格は1トン12万2000円前後と、2023年夏以降1.6%下落しています。
以前のブログでもご紹介しましたが、今後怖いのは資材高に代わって労働コストが建築コストを押し上げるとみられています。建設業界でも2024年4月から時間外労働に上限規制がかけられる問題があるため、人手不足が深刻さを増すことは間違いありません。
そうなると、マンションやオフィスビルの開発は収益の確保がますます難しくなりそうです。マンション価格は東京都心部で海外富裕層や不動産投資家の旺盛な買いを背景に、すでに高騰していますし、建築費の上昇が重なることで高額化が一段と進むことになりそうです。今後、デベロッパーはより高い賃料収益が見込める好立地の物件に注力することで古い建物が立ち並ぶ好条件の立地（特に駅前は）再開発がより活発化しそうです。また、オフィスビルなどの開発プロジェクトの選別が進み、供給量が絞られる可能性もでてきそうです。
都心の住宅賃料も分譲タイプの好立地マンションは、徐々に賃料が上昇してきています。購入のみならず、賃貸においても差別化がより激化しそうです。
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